постановление Думы Курской области от 06.10.2005 № 1246-III ОД
Об областной целевой программе "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области" на 2005 - 2011 годы
КУРСКАЯ ОБЛАСТНАЯ ДУМА ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 6 октября 2005 г. N 1246-III ОД Об областной целевой программе "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области" на 2005 - 2011 годы (В редакции постановления Думы Курской области от 13.03.2008 г. N 607-IV ОД; от 03.12.2008 г. N 855-IV ОД) В соответствии с Постановлением Правительства РоссийскойФедерации от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системыипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вредакции Постановлений Правительства Российской Федерации от 12апреля 2001 г. N 291 и от 8 мая 2002 г. N 302) и Законом Курскойобласти от 4 декабря 2003 г. N 60-ЗКО "О развитии системыипотечного жилищного кредитования в Курской области" Курскаяобластная Дума постановляет: 1. Утвердить прилагаемую областную целевую программу "Развитиесистемы ипотечного жилищного кредитования в Курской области" на2005 - 2011 годы. 2. Предложить Администрации Курской области при уточненииобластного бюджета на 2005 год и при формировании бюджетов на 2006и последующие годы предусматривать необходимые средства дляреализации мероприятий областной целевой программы "Развитиесистемы ипотечного жилищного кредитования в Курской области" на2005 - 2011 годы. 3. Настоящее постановление вступает в силу со дня егопринятия. Председатель областной Думы А.Н.АНПИЛОВ Утверждена постановлением Курской областной Думы от 6 октября 2005 г. N 1246-III ОД ОБЛАСТНАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА "РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КУРСКОЙ ОБЛАСТИ" НА 2005 - 2011 ГОДЫ (В редакции постановления Думы Курской области от 13.03.2008 г. N 607-IV ОД; от 03.12.2008 г. N 855-IV ОД) ПАСПОРТ областной целевой программы "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области" на 2005 - 2011 годы Наименование Программы - областная целевая программа "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области" на 2005 - 2011 годы Государственный - Администрация Курской области заказчик - координатор Программы Основные разработчики - ОАО "Центр инвестиционных, финансовых Программы и международных программ" комитет строительства и стройиндустрии Курской области комитет по экономике и развитию Курской области комитет финансов Курской области Цели и задачи - основная цель Программы - внедрение Программы на территории Курской области системы ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающей доступность жилья для граждан. Основными задачами являются: разработка универсальных организационных и кредитно-финансовых механизмов, обеспечивающих функционирование системы ипотечного жилищного кредитования в рыночных условиях; создание инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования в Курской области и условий для рефинансирования ипотечных кредитов; развитие эффективного рынка жилья Сроки и этапы - 2005 - 2011 годы: реализации Программы I этап - 2005 - 2006 годы. В рамках I этапа происходит формирование нормативно-правовых и организационно-экономических условий для развития в области первичного рынка ипотечных кредитов; II этап - 2005 - 2007 годы - распространение системы ипотечного жилищного кредитования по всей территорий области; III этап - 2007 - 2011 годы. На III этапе происходит формирование эффективного рыночного механизма ипотечного кредитования, накопление массы выданных ипотечных кредитов, интеграция региональной системы ипотечного жилищного кредитования в общероссийскую систему путем развития вторичного рынка ипотечных ценных бумаг Перечень основных - 1) в рамках I этапа: мероприятий Программы наделение регионального оператора ОАО "Курское областное ипотечное агентство" (КОИА) достаточным капиталом; определение Управляющего целевыми программами ипотечного жилищного кредитования; реализация первого инвестиционного цикла в рамках "пилотного" проекта; отладка механизма взаимодействия КОИА с федеральным оператором вторичного рынка ипотечных ценных бумаг (ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) по рефинансированию выданных в Курской области ипотечных кредитов; 2) в рамках II этапа: реализация второго инвестиционного цикла; отработка механизмов адресной социальной поддержки граждан, участвующих в ипотечном кредитовании; привлечение внебюджетных инвестиционных ресурсов в жилищное строительство и долгосрочное жилищное кредитование граждан; начало массового рефинансирования ипотечных кредитов; распространение ипотечного кредитования по всем сегментам рынка жилья (в том числе индивидуальное строительство) и на всей территории Курской области; 3) в рамках III этапа: активное привлечение инвестиционных ресурсов через вторичный рынок ипотечных ценных бумаг; оптимизация технологий ипотечного кредитования и информационного обеспечения ипотечного рынка Исполнители основных - Администрация Курской области мероприятий Программы ОАО "Курское областное ипотечное агентство" Объемы и источники - 1) за счет средств областного финансирования Программы бюджета: - в 2005 году - 61,6 млн. рублей; - в 2006 году - 30,0 млн. рублей; - в 2007 году - 61,3 млн. рублей; - в 2008 году - 67,8 млн. рублей; - в 2009 году - 40,0 млн. рублей; - в 2010 году - 40,0 млн. рублей; - в 2011 году - 40,0 млн. рублей. Финансирование Программы осуществляется в пределах средств, предусмотренных законом Курской области об областном бюджете на соответствующий год. Всего за период действия Программы - 340,7 млн. рублей; 2) за счет внебюджетных источников: - в 2005 году - 29,4 млн. рублей; - в 2007 году - 24,7 млн. рублей; - в 2009 году - 24,9 млн. рублей; - в 2011 году - 44,7 млн. рублей. Всего за период действия Программы - 123,7 млн. рублей. За счет всех источников финансирования за период действия Программы - 464,4 млн. рублей (Строка в редакции постановления Думы Курской областиот 03.12.2008 г. N 855-IV ОД) Ожидаемые конечные - реализация Программы должна результаты реализации обеспечить: Программы создание эффективных кредитно- финансовых механизмов долгосрочного кредитования населения на цели приобретения жилья; привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования; формирование инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования в Курской области Система организации - контроль за исполнением Программы контроля за осуществляется Правительством Курской исполнением Программы области по вопросам деятельности Управляющего целевыми программами ипотечного жилищного кредитования и Советом директоров по вопросам, связанным с деятельностью ОАО "Курское областное ипотечное агентство" Введение Настоящая Программа определяет ключевое направлениепреобразований в жилищной сфере и, в частности, в строительнойотрасли Курской области с целью обеспечения граждан жильем. Необходимость внедрения и развития эффективных механизмовобеспечения жильем жителей области обусловлена недостаточностьюобъемов нового жилищного строительства, низкой покупательнойспособностью большинства граждан, желающих приобрести жилье, иограниченностью финансовых возможностей областного бюджета прималоэффективных механизмах привлечения внебюджетных средств встроительную отрасль. В этой связи Администрацией Курской областибыло принято решение о необходимости разработки настоящейПрограммы. Программа направлена на формирование нормативной правовойбазы, разработку и внедрение механизмов ипотечного жилищногокредитования, позволяющих задействовать в жилищной сферевнебюджетные средства, а также механизмов осуществлениягосударственной поддержки отдельных категорий граждан. Программа разработана в соответствии с Концепцией развитиясистемы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации,одобренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 11января 2000 года N 28, федеральным и областным законодательством, атакже с учетом накопленного положительного опыта в решении вопросавнедрения и развития региональных систем ипотечного жилищногокредитования. В современных экономических условиях для Курской области, каки для России в целом, развитие системы ипотечного жилищногокредитования является одним из ключевых звеньев в решении жилищнойпроблемы граждан. При правильной организации система ипотечногожилищного кредитования, получив государственную поддержку на этапеее внедрения, должна трансформироваться в саморазвивающуюся исамодостаточную систему, не требующую значительного бюджетногофинансирования. Система ипотечного жилищного кредитования позволит: обеспечить активное развитие рынка жилья; перейти от прямой финансовой поддержки производителя кподдержке гражданина, желающего приобрести жилье; внедрить кредитно-финансовые механизмы, стимулирующие ростплатежеспособного спроса граждан, направленного на более полноеудовлетворение их потребности в жилье; вовлечь внебюджетные средства и, в первую очередь, средстваграждан в хозяйственный оборот области; укрепить региональную кредитно-финансовую систему; способствовать оживлению и развитию других секторов экономикиобласти. В настоящее время на федеральном уровне уже созданынеобходимые правовые, социально-экономические, финансовые и другиепредпосылки для внедрения и использования данного механизма.Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованиюорганизуется вторичный рынок закладных, который позволит кредитными финансовым учреждениям Курской области осуществлятьрефинансирование выданных ипотечных кредитов, тем самым восполняяих собственные ресурсы для долгосрочного кредитования граждан. Вместе с тем, в целях внедрения и развития региональнойсистемы ипотечного жилищного кредитования в Курской областинеобходимо доработать соответствующую нормативную правовую базу,обеспечить формирование инфраструктуры рынка ипотечных кредитов,согласовать с профессиональными участниками ипотечного рынкамеханизм реализации жилищно-социальных программ в рамках системыипотечного жилищного кредитования. В настоящей Программе используются следующие понятия итермины: Ипотека (залог) - способ обеспечения исполнения обязательства,при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случаенеисполнения должником (залогодателем) этого обязательства получитьудовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественноперед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество,за изъятиями, установленными федеральным законодательством. Управляющий целевой программой развития системы ипотечногожилищного кредитования - орган исполнительной государственнойвласти Курской области, уполномоченный реализовыватьгосударственную политику в сфере ипотечного жилищного кредитованияКурской области. Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая право еевладельца на получение исполнения по денежному обязательству,обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательствсуществования этого обязательства, а также право залога наимущество, обремененное ипотекой. Первичный ипотечный рынок - совокупность отношений, связанныхс подготовкой, оформлением, выдачей ипотечных кредитов иобеспечением исполнения обязательств по ипотечным кредитам. Напервичном ипотечном рынке совершаются процедуры и сделки поандеррайтингу заемщиков, кредитованию на приобретение жилья подзалог недвижимого имущества, страхованию данного имущества и иныхобъектов имущественных интересов залогодержателей, оценке объектаипотеки, поручительству по кредитным обязательствам или страхованиюкредитных рисков, оформлению закладных, иные процедуры и сделки. Ипотечный оператор - открытое акционерное общество, созданноес участием Курской области, для организации первичного ипотечногорынка и координации деятельности его участников. Рефинансирование ипотечных кредитов - приобретение правтребований по ипотечным жилищным кредитам. Вторичный ипотечный рынок - совокупность отношений, связанныхс рефинансированием ипотечных кредитов (передачей прав позакладным), формированием покрытия, эмиссией и обращением ипотечныхценных бумаг. Вторичный ипотечный рынок включает в себя процедуры исделки по формированию пулов закладных и их купле-продаже, поорганизации эмиссии ипотечных ценных бумаг, их первичномуразмещению и купле-продаже на вторичном рынке. Пул закладных - закладные, объединенные в пакет для ихсовместной продажи. Секьюритизация - процесс объединения ипотечных активов в пул ивыпуска ценных бумаг, обеспеченных денежными потоками и стоимостьюданных активов. При секьюритизации ипотечные активы выводятся забаланс эмитента. "Пилотный" проект - комплекс мероприятий по формированиюрегиональной системы ипотечного жилищного кредитования,координируемый Ипотечным оператором и Управляющим целевымипрограммами ипотечного жилищного кредитования. Фонды специального назначения - страховые резервные фонды,создаваемые на балансе ипотечного оператора и иных юридических лиц,с целью управления кредитными рисками. Фонды используются в случаевозникновения оснований для обращения взыскания на имущество,служащее обеспечением кредитных обязательств, по которым ипотечныйоператор (иное юридическое лицо) несет солидарную с основнымдолжником ответственность (в частности, по договорампоручительства). Основные направления использования средств данныхфондов - обратный выкуп закладных и содействие заемщику приреализации процедуры обращения взыскания. Общество взаимного страхования - некоммерческая организация,создаваемая путем объединения средств граждан и юридических лиц,осуществляющая страхование имущественных интересов своих членовнепосредственно на основании членства в обществе или на основаниизаключаемых договоров страхования. В системе ипотечногокредитования объектом страхования в обществе взаимного страхованияможет быть риск ответственности по кредитным обязательствам,возникающий у граждан, являющихся ипотечными заемщиками, и уипотечных операторов, несущих солидарную ответственность сипотечными заемщиками. Ипотечный альянс - межрегиональное объединение системипотечного кредитования, действующее в интересах их участников навторичном ипотечном рынке и иных финансовых рынках. 1. Содержание проблемы и обоснование необходимости ее решения программными методами Ипотечное жилищное кредитование - один из наиболее эффективныхрыночных механизмов, обеспечивающий привлечение долгосрочныхфинансовых ресурсов в сферу жилищного финансирования. Именноипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы граждан -участников Программы в улучшении жилищных условий, кредиторов - впредоставлении масштабного и надежного кредитного продукта иорганизаций строительного комплекса - в ритмичной загрузкепроизводства. Ипотека, являясь, по сути, коммерческим инструментом,снимает с государства часть социального обременения и предоставляетвозможность решить проблему приобретения жилья всем категориямграждан. 1.1. Содержание проблемы. Жилищные условия и жилищное строительство Жилищные условия населения Курской области в целомотносительно благоприятны. Средняя обеспеченность населения жильемсоставляет около 21 кв. м на 1 человека (в среднем по Центральномуфедеральному округу - около 20 кв. м на 1 человека). При этом доляветхого и аварийного фонда в общей площади жилищного фондасоставляет всего около 1%. Объемы строительства жилья в последние два года находятся настабильном уровне порядка 275 - 277 тыс. кв. м в год, чтосоставляет 230 кв. м на 1000 человек населения области. Однако этоменьше, чем в среднем по округу (294 кв. м, без учета Москвы иМосковской области - 189 кв. м на 1000 человек). Объемы строительства жилья (тыс. кв. м) Рисунок не приводится. Существующие объемы жилищного строительства обеспечиваютвоспроизводство лишь порядка 0,7% жилищного фонда, что заведомониже темпов его выбытия. Необходимо увеличение темпов обновленияжилищного фонда до 3 - 5% (в 4 - 7 раз). Доходы населения, доступность жилья и ипотечных кредитов Выделяемые в настоящее время в Курской области объемыбюджетных средств не позволяют в полном объеме обеспечить решениежилищной проблемы граждан, проживающих на территории области. Приэтом в условиях действующих механизмов рынка жилья из-за отсутствиянеобходимых объемов собственных средств (сбережений) и надежныхмеханизмов их накопления основная часть граждан, проживающих натерритории Курской области, не в состоянии самостоятельно улучшитьсвои жилищные условия. Так, уровень среднедушевого дохода для Курской области вдекабре 2004 г. составлял 5819,9 рублей. При этом стоимостьпотребительской корзины в области в декабре 2004 г. составляла 2514руб. на человека, и только 40% населения обладало доходами свышестоимости потребительской корзины (в среднем по округу - 50%, безучета Москвы и Московской области - 42% населения). При среднерыночных ценах 11 - 12 тыс. рублей за 1 кв. мрасчетная стоимость жилья по социальной норме 18 кв. м на 1человека составляет 200 - 216 тыс. рублей. Для данного нормативакоэффициент доступности жилья составляет 4,7 - 5,6. Этот показательсвидетельствует об относительно невысокой покупательной способностинаселения на рынке жилья (приложение N 2). Далее приведен расчет схемы приобретения жилья сиспользованием ипотечного кредита с учетом характеристики доходовнаселения и стоимости жилья в Курской области. Для расчета былиприняты действующие условия кредитования в соответствии соСтандартами ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", втом числе процентная ставка - 15% годовых; максимальный сроккредитования - 20 лет. Таблица 1 Примерный расчет схемы приобретения жилья |————————————————————————|————————|————————|————————|———————————|| Показатель |Вариант |Вариант |Вариант | Единица || | I | II | III | измерения ||————————————————————————|————————|————————|————————|———————————||Условия кредитования | | | | ||Ставка | 15% | 15% | 15% |Годовых ||Срок кредитования | 20 | 20 | 20 |Лет ||Страховой тариф | 0,75% | 0,75 | 0,75 |от остатка || | | | |долга ||Кредит к залогу | 70% | 70% | 43% |от || | | | |стоимости || | | | |жилья ||Платеж к доходу | 40% | 40% | 40% |от || | | | |совокупного|| | | | |дохода || | | | |семьи ||————————————————————————|————————|————————|————————|———————————||Характеристики жилья | | | | ||Цена жилья | 10000 | 12000 | 12000 |руб./кв. м ||Социальная норма | 18 | 18 | 18 |кв. м на || | | | |человека ||Средний размер семьи | 3,2 | 3,2 | 3,2 |чел. ||————————————————————————|————————|————————|————————|———————————||Расчетная стоимость | 576000 | 691200 | 691200 |руб. ||жилья | | | | ||Доходы населения | | | | ||Среднедушевой доход | 5819,9 | 5819,9 | 5819,9 |руб./чел. ||Потребительская корзина | 2514 | 2514 | 2514 |руб./чел. ||Коэффициент доступности | 4,66 | 5,59 | 5,59 |лет ||жилья | | | | ||————————————————————————|————————|————————|————————|———————————||Схема приобретения жилья| | | | ||Первоначальный взнос | 172800 | 207360 | 392608 |руб. ||Ипотечный кредит | 403200 | 483840 | 298592 |руб. ||Аннуитетный платеж | 5534 | 6641 | 4098 |руб. ||Необходимый уровень | 4323 | 5188 | 3202 |руб./чел. ||среднедушевого дохода | | | | ||Доля населения с данным | 26% | 20% | 40% | ||уровнем дохода | | | | ||————————————————————————|————————|————————|————————|———————————| Как видно из таблицы 1, при цене 10 тыс. рублей/кв. мобслуживать платежи по максимальному ипотечному кредиту смогут 26%семей, тогда как при цене 12 тыс. рублей/кв. м число семейуменьшается до 20%. Если исходить из того, что кредитом смогут воспользоваться всеграждане с доходом не ниже стоимости потребительской корзины (40%),средняя величина кредита может составить порядка 300 тыс. рублей.Период накопления средств на приобретение жилья сократится почти в2 раза, что приведет к увеличению платежеспособного спроса как вкраткосрочном, так и в долгосрочном периоде. Приведенный анализ показывает, что необходимое увеличениеобъемов строительства может быть обеспечено платежеспособнымспросом населения посредством механизма ипотечного кредитования. В основе стратегии развития ипотечного рынка в Курской областилежит ориентация на формирование открытой системы ипотечногожилищного кредитования, способной интегрироваться в общероссийскийрынок ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг. В результате реализации Программы должна быть сформированарегиональная система ипотечного жилищного кредитования снеобходимым нормативным правовым обеспечением (региональногоуровня), определены ее основные положения и приоритеты дальнейшегоразвития и совершенствования, определены организационные,экономические и кредитно-финансовые механизмы долгосрочногожилищного кредитования, а также механизмы защиты имущественных прави интересов инвесторов, кредиторов и заемщиков. Существуют объективные факторы, которые будут сдерживатьформирование и развитие региональной системы ипотечного жилищногокредитования: 1. Отсутствие кредитной истории (сведений о погашении ранеебравшихся кредитов) у подавляющего большинства заемщиков всочетании со скрытыми доходами части граждан. Этот фактор существенно затрудняет проведение оценки реальнойплатежеспособности (андеррайтинга) потенциальных заемщиков иужесточает требования к качеству этой процедуры. Последняя должнавключать анализ не только доходов, но и расходов потенциальныхзаемщиков. Отсутствие кредитной истории может быть компенсировано впроцессе накопления необходимых первичных денежных активов (неменее 30% от стоимости будущего жилья). Недостаток легальных доходов может быть восполнен также путемиспользования института поручительства третьих (юридических илифизических) лиц, однако его возможности ограничены. 2. Ограниченная емкость рынка жилья. Относительно невысокие темпы нового жилищного строительства вобласти приводят к недостаточным объемам предложения жилья -потенциальных объектов ипотечных сделок. Возможности вторичногорынка жилья ограничены, поэтому давление со стороны ипотечногокредитования может вызвать всплеск цен на жилье, что негативноскажется на покупательной способности населения и дестабилизируетрынок. В этой связи необходимо разработать механизмы, обеспечивающиерост объемов жилищного строительства (кредиты, займы, гарантии,лизинг и иные). При этом прямое использование средств населениянепосредственно в жилищном строительстве без специальных мер ихзащиты является недопустимым. 3. Дефицит управленческих кадров. Для правильной организации управления системой ипотечногожилищного кредитования необходим высококвалифицированный персонал.Как правило, по объективным причинам в субъектах РоссийскойФедерации необходимых квалифицированных специалистов чрезвычайномало. В этой связи необходимо организовывать обучение (подготовку)и переподготовку персонала. 4. Отсутствие нормативной правовой базы, обеспечивающейпроцедуру обращения взыскания на жилье, составляющее предметипотеки. Для снижения кредитных рисков Региональный оператор долженсоздать фонд жилья для временного поселения граждан, не выполнившихобязательства по ипотечным кредитам. Социально-экономические условия и предпосылки реализацииПрограммы приведены в приложении N 2. 1.2. Основные положения Программы 1.2.1. Правовые условия и предпосылки, государственная поддержка реализации Программы Программа отражает современные тенденции развития ипотечногожилищного кредитования, ориентирована на внешнее рефинансирование,адаптирована к требованиям ОАО "Агентство по ипотечному жилищномукредитованию", учитывает "Стандарты процедуры выдачи, сопровожденияи рефинансирования ипотечных кредитов", разработанные ОАО"Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее -"Стандарты АИЖК"), и определяет организационные икредитно-финансовые механизмы ипотечного жилищного кредитования вКурской области. При разработке Программы был учтен мировой, российский ирегиональный опыт становления и развития системы ипотечногожилищного кредитования и рекомендации Госстроя России. Комплексмер, предусматриваемых Программой, рассчитан на запуск региональнойсистемы ипотечного жилищного кредитования и ее последующуюинтеграцию в общероссийскую систему ипотечного жилищногокредитования. В настоящее время в России созданы необходимые условия длястарта системы ипотечного жилищного кредитования: 1) оживление в 1999 - 2004 годах экономической конъюнктурыобусловило рост численности граждан, обладающих устойчивымидоходами, а также общий рост уровня реальных доходов; 2) законодательно оформлена деятельность всех профессиональныхсубъектов ипотечного рынка; 3) приняты меры государственного стимулирования ипотечногокредитования: предусмотрен имущественный налоговый вычет по подоходномуналогу в сумме до 1000000 рублей с одновременным увеличением срокаего предоставления (на весь период погашения кредита); утратили силу положения законодательных актов РоссийскойФедерации в части налогового контроля за расходами физических лицна приобретение недвижимого имущества; предусматривается существенное снижение размерагосударственной пошлины при нотариальном удостоверении игосударственной регистрации договоров ипотеки; 4) принят Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах".Закон устанавливает порядок выпуска, эмиссии, выдачи и обращениянового вида ценных бумаг - ипотечных ценных бумаг, определяеттребования к эмитентам этих бумаг, направленные на снижение рисковдля инвесторов, а также порядок ликвидации и банкротства эмитентаипотечных ценных бумаг с одновременной защитой прав кредиторов -держателей этих бумаг. В соответствии с Законом допускается эмиссия двух основныхвидов ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием иипотечных сертификатов участия. Системный характер действий органов государственной властиКурской области, комплексный подход к решению проблемы,последовательное проведение этапов мероприятий и их своевременнаяфинансовая поддержка позволят обеспечить достижение основных целейПрограммы. 1.2.2. Процесс ипотечного жилищного кредитования Процесс ипотечного кредитования включает в себя следующиестадии, характеризующиеся системой отношений, возникающих междуучастниками ипотечного рынка: 1. Стадия накопления средств населением. Для получения ипотечного кредита заемщику требуется иметьзначительные собственные средства. Поэтому должны быть сформированынадежные и легальные механизмы, позволяющие их накапливать.Важнейшее требование к накопительным схемам - защита вкладовпотенциальных заемщиков от возможных потерь. Инструментами накопления могут быть: банковские вклады; схемы накопительного страхования, осуществляемые страховымикомпаниями; ценные бумаги, в том числе ипотечные; кооперация в рамках кредитных кооперативов. После того, как гражданин накопил средства, достаточные, чтобыполучить кредит (соответствующий его уровню подтвержденных доходов)для покупки готового жилья, он обращается к кредитору. 2. Стадия формирования первичного рынка ипотечных жилищныхкредитов. В рамках этой стадии решается задача обеспечения гражданжильем через повышение уровня платежеспособного спроса иодновременно идет накопление ипотечных жилищных кредитов. С целью создания максимально комфортных условий для заемщиковИпотечный оператор координирует деятельность участников областнойсистемы ипотечного жилищного кредитования (первичных кредиторов,страховых и оценочных компаний, риелторов и т.д.) и посредствомреализации принципа "единого окна" оказывает заемщикам необходимыйкомплекс услуг. По мере выдачи ипотечных кредитов Ипотечный оператор выкупаету первичных кредиторов закладные и представляет их нарефинансирование операторам вторичного рынка (ипотечнымагентствам). Основными первичными кредиторами в региональной системеипотечного жилищного кредитования будут являться банки при наличиигарантий рефинансирования выдаваемых ипотечных кредитов Ипотечнымоператором. Кроме того, в роли альтернативного первичного кредиторамогут выступать кредитные потребительские кооперативы граждан(КПКГ) или кредитные союзы. В основе деятельности кредитных союзовлежит потребность людей во взаимной поддержке и помощи. В рамках реализации региональных ипотечных проектов нафедеральном уровне на основе Стандартов АИЖК происходитстандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, проверкиплатежеспособности заемщиков, регистрации сделок с недвижимостью итак далее, что необходимо с точки зрения механизмарефинансирования. Другим существенным условием рефинансированияипотечных кредитов является наличие их достаточной массы (пула),что позволяет сбалансировать инвестиционный риск финансовогопортфеля, составленного из прав требования по кредитнымобязательствам, обеспеченным ипотекой. 3. Стадия формирования вторичного рынка ипотечных жилищныхкредитов и механизм рефинансирования. На этой стадии происходит окончательное оформление системыипотечного жилищного кредитования и ее трансформация всамофинансируемую систему за счет привлечения средств инвесторов,направляемых на пополнение ресурсной базы кредиторов. Важным источником привлечения внебюджетных ресурсов врегиональную систему ипотечного кредитования является вторичныйрынок ипотечных кредитов. Основным инструментом вторичного рынкаявляются ипотечные ценные бумаги (закладные листы и сертификатыучастия), обеспеченные залогом недвижимости и правом требования поипотечным жилищным кредитам (закладными). Каждому выпуску ипотечных ценных бумаг ставится в соответствиесформированное по определенным правилам множество (пул) закладных.Поэтому появлению на рынке ипотечных ценных бумаг должнопредшествовать накопление первичных ипотечных активов - правтребования по ипотечным кредитам, в том числе удостоверенныхзакладными. Рефинансирование (выкуп закладных у Ипотечного оператора),накопление закладных, формирование стандартизированных пулов иэмиссия ипотечных ценных бумаг осуществляются операторамивторичного рынка ипотечных кредитов. Особая роль среди оператороввторичного рынка ипотечных кредитов принадлежит учрежденномуПравительством Российской Федерации ОАО "Агентство по ипотечномужилищному кредитованию". Именно ОАО "Агентство по ипотечномужилищному кредитованию" осуществляет регулирующую функцию поформированию единых стандартов, обеспечивающих целостностьипотечного рынка через развитие отношений с региональными системамиипотечного жилищного кредитования, кредитными организациями, и,благодаря федеральному статусу, государственному уставному капиталуи наличию государственных гарантий, создает условия для вхождения всистему ипотечного жилищного кредитования стратегических российскихи зарубежных инвесторов. 2. Основные цель и задачи Программы Основной целью Программы является создание эффективныхкредитно-финансовых механизмов, которые, благодаря привлечениюдолгосрочных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитованияКурской области, обеспечивают как улучшение жилищных условийграждан, проживающих на территории области, так и подъемрегиональной экономики в целом. Для достижения данной цели и в соответствии с перечисленнымивыше проблемами и условиями в рамках Программы должны быть решеныследующие основные задачи: создание региональной нормативной правовой базыфункционирования системы ипотечного жилищного кредитования; формирование эффективного первичного рынка ипотечных кредитови финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов дляграждан; формирование и координация инфраструктуры ипотечногокредитования в Курской области; подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов иинтеграции региональной системы ипотечного кредитования вобщероссийскую; обеспечение надежных механизмов защиты имущественных прав иинтересов инвесторов вторичного рынка ипотечных кредитов. В рамках реализации указанных задач предполагается решитьследующие подзадачи: создание и развитие схем, обеспечивающих надежное накоплениенаселением денежных средств, в том числе через развитие схемпенсионного обеспечения, накопительного страхования,функционирования инвестиционных фондов, кредитных потребительскихкооперативов граждан и других объединений граждан, вкладывающихсвои средства в жилищную сферу; определение форм и методов адресной государственной поддержкиотдельных категорий граждан; создание и использование экономических механизмов привлечениячастных инвестиций в систему ИЖК с использованием механизмарефинансирования ипотечных кредитов; формирование нормативной правовой основы для защитыимущественных прав и интересов инвесторов, вкладывающих средствапутем приобретения ипотечных ценных бумаг; повышение надежности и инвестиционной привлекательностиипотечных ценных бумаг; внедрение эффективных и прозрачных для инвесторов технологийучета возвратных денежных потоков по ипотечным кредитам, а такжепроцедур замещения в эмитированных пулах ипотечных облигаций(закладных листов) досрочно прекращенных ипотечных кредитов новыми; внедрение эффективных методов координации действий участниковипотечного рынка Ипотечным оператором; организация процедуры оценки платежеспособности заемщика(андеррайтинга), оформления сделок при ипотечном кредитовании; разработка и использование комплекса мероприятий, направленныхна стимулирование жилищного строительства, с привлечением кредитных(заемных) средств (включая ипотечные жилищные кредиты); содействие формированию системы профессиональной подготовки ипереподготовки специалистов в области технологий ипотечногокредитования и управления финансовыми операциями на вторичном рынкеипотечных ценных бумаг; внедрение информационных технологий, автоматизация процессовучета и анализа данных в системе ипотечного жилищного кредитования,подготовка к интеграции с системой рефинансирования; формирование условий, обеспечивающих постепенную интеграциюрегиональной системы ипотечного кредитования в единуюгосударственную систему ИЖК; обеспечение условий устойчивого и эффективногофункционирования системы ИЖК преимущественно за счет внебюджетныхисточников финансирования; создание механизмов управления рисками в системе ипотечногожилищного кредитования; проведение разъяснительной и пропагандистской работы с цельюповышения доверия со стороны населения и инвесторов. 3. Сроки и этапы реализации Программы Реализация Программы будет осуществляться поэтапно: Этап I (формирование основной организационной структурырегиональной системы ИЖК) - 2005 - 2006 годы. В рамках I этапапроисходит формирование нормативно-правовых иорганизационно-экономических условий для развития в областипервичного рынка ипотечных кредитов. Этап II (экстенсивный рост) - 2005 - 2007 годы:распространение системы ИЖК по всей территории области. Этап III (интенсивный рост и устойчивое развитие) - 2007 -2011 годы. На III этапе происходит формирование эффективногорыночного механизма ипотечного кредитования, накопление массывыданных ипотечных кредитов, интеграция региональной системы ИЖК вобщероссийскую путем развития вторичного рынка ипотечных ценныхбумаг. 4. Основные участники ипотечного жилищного кредитования в Курской области и их функции Система ипотечного жилищного кредитования Курской областиформируется на основе согласованного взаимодействия органовгосударственной власти Курской области, операторов ипотечногорынка, граждан - заемщиков и профессиональных участников ипотечнойдеятельности. Органы регулирования системы ипотечного жилищного кредитования и социальной поддержки граждан - ипотечных заемщиков 4.1. Администрация Курской области Администрация Курской области организует реализацию Программыи осуществляет контроль за ходом ее выполнения, а также: обеспечивает формирование необходимой региональной нормативнойправовой базы; обеспечивает формирование соответствующей инфраструктуры натерритории области; осуществляет бюджетное финансирование, включая средства,необходимые на осуществление государственной поддержки отдельныхкатегорий граждан; осуществляет формирование за счет средств областного бюджета ивнебюджетных средств уставного капитала Ипотечного оператора; определяет территории, где будут реализовываться "пилотные"проекты; определяет технико-экономические и организационно-финансовыепринципы реализации "пилотных" проектов; осуществляет выпуски облигаций областного жилищного займа сцелью привлечения финансовых средств из внебюджетных источников нареализацию мероприятий по развитию системы ипотечного жилищногокредитования в соответствии с законодательством РоссийскойФедерации и Курской области. 4.2. Органы местного самоуправления Обеспечивают благоприятные условия для реализации "пилотного"ипотечного проекта; выделяют земельные участки под строительство жилья для граждан- ипотечных заемщиков; предоставляют возможные безвозмездные субсидии ипотечнымзаемщикам; содействуют деятельности Ипотечного оператора. 4.3. Управляющий целевыми программами ипотечного жилищного кредитования Управляющий целевой программой развития системы ипотечногожилищного кредитования - орган исполнительной государственнойвласти Курской области, уполномоченный реализовыватьгосударственную политику в сфере ипотечного жилищного кредитованияКурской области. Функции Управляющего целевой программой развития системыипотечного жилищного кредитования: осуществляет разработку проекта целевой программы развитияипотечного жилищного кредитования; представляет в Администрацию Курской области предложения обобъеме бюджетных средств, необходимых для предоставлениябезвозмездных субсидий для выплаты первоначального взноса; осуществляет выплаты по свидетельствам о предоставлениибезвозмездной субсидии; рассматривает заявления граждан о предоставлении безвозмездныхсубсидий; определяет размеры безвозмездных субсидий; оформляет и выдает свидетельства о предоставлениибезвозмездной субсидии на выплату первоначального взноса. Участники ипотечных сделок и инфраструктуры кредитования 4.4. Заемщики В соответствии с законодательством Российской Федерациизаемщиками являются физические лица, желающие приобрести жилье натерритории Курской области в кредит под залог. Заемщики: заключают договоры о сотрудничестве с Ипотечным оператором наоснове принципа "единого окна"; заключают договоры купли-продажи жилья с продавцами жилья илиинвестиционные контракты с застройщиками многоквартирного жилья,или договоры подряда на строительство индивидуального жилья; заключают кредитные договоры (договоры займа) и договорыипотеки (залога); заключают договоры долгосрочного страхования жизни истрахования приобретаемого (строящегося) жилья. По факту получения кредитных (заемных) средств заемщикиобретают право собственности на приобретаемое (строящееся) жилье ирассчитываются за кредиты (займы) в течение длительного срока (до20 лет). 4.5. Первичные кредиторы 4.5.1. Кредитные организации В соответствии с законодательством Российской Федерациикредитными организациями могут быть банки и (или) иные кредитныеорганизации и юридические лица, предоставляющие заемщикам впорядке, установленном законодательством Российской Федерации,ипотечные кредиты (займы) и являющиеся уполномоченнымиорганизациями Ипотечного оператора. Основными функциями таких кредиторов является: предоставление ипотечных жилищных кредитов (в т.ч. и кредитовна строительство жилья с их переоформлением в ипотечные по фактузавершения строительства и оформления ипотеки) на основе оценкиплатежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии стребованиями и условиями кредитования Ипотечного оператора; оформление кредитных договоров (договоров займа) и договоровоб ипотеке; обслуживание выданных ипотечных жилищных кредитов; оформление закладных. В качестве первичных кредиторов, наряду с коммерческимибанками, могут выступать: Ипотечный оператор, кредитные союзы(КПКГ) и, в перспективе, ипотечные банки, стройсберкассы и другиеуполномоченные организации. 4.5.2. Кредитные потребительские кооперативы граждан Деятельность кредитных потребительских кооперативов граждан(далее - кредитные кооперативы) регулируется статьей 116Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральными законами "Опотребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) вРоссийской Федерации" и "О кредитных потребительских кооперативахграждан". Кредитные кооперативы могут добровольно объединяться вассоциации (союзы), которые так же, как и кредитные кооперативы,являются некоммерческими организациями. Ассоциации призваныустанавливать единые нормативы деятельности кредитныхкооперативов-участников, обеспечивать рефинансирование ипотечныхзаймов за счет формирования взаимных резервных фондов. Ипотечный оператор может оказывать кредитным кооперативам и ихассоциациям консультационную помощь и иные услуги, способствуятаким образом их интеграции в региональную систему ипотечногожилищного кредитования. Также Ипотечный оператор может обеспечиватьрефинансирование кредитных кооперативов, выкупая у них закладные. 4.6. Продавцы жилья В соответствии с законодательством Российской Федерациипродавцами жилья могут быть заказчик-застройщик и застройщик (припокупке заемщиком жилья на первичном рынке) или собственник жилья(при покупке заемщиком жилья на вторичном рынке). 4.7. Страховые компании В соответствии с законодательством Российской Федерации личноестрахование заемщиков и страхование гражданско-правовойответственности участников ипотечного рынка, страхованиезаложенного жилья осуществляют страховые компании, имеющиелицензии. 4.8. Оценочные агентства В соответствии с законодательством Российской Федерации оценкужилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечномкредитовании, осуществляют юридические и физические лица, имеющиесоответствующую лицензию. 4.9. Регистрационно-разрешительная инфраструктура В соответствии с федеральным законодательством: органы по государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, нотариат, паспортные службы обеспечиваютнеобходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями,регистрацию сделок, залога и граждан по месту жительства (в томчисле в заложенных квартирах и домах); органы опеки и попечительства обеспечивают защиту правнесовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью. Участники инфраструктуры управления рисками, рефинансирования, вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов 4.10. Оператор первичного ипотечного рынка (Ипотечный оператор) Оператором первичного ипотечного рынка - Ипотечным операторомявляется ОАО "Курское областное ипотечное агентство". Контрольныйпакет акций Ипотечного оператора находится в собственности Курскойобласти. Остальные акции могут быть реализованы частным инвесторам.Администрация Курской области формирует свой взнос в уставныйкапитал Ипотечного оператора денежными средствами и имуществом. Преимущества Ипотечного оператора, создаваемого ворганизационно-правовой форме "открытое акционерное общество",заключаются в следующем: капитализация бюджетных вложений, возможность возврата средствв бюджет при приватизации; полная экономическая самостоятельность и возможность отвечатьпо своим обязательствам; наличие эффективных механизмов контроля со стороны общества иАдминистрации Курской области; возможность привлечения средств на финансовых рынках за счетэмиссии ценных бумаг (акций, облигаций, иных ценных бумаг). Ипотечный оператор: осуществляет адаптацию Стандартов АИЖК и иных ипотечныхагентств к региональным организационно-правовым и экономическимусловиям; осуществляет работу с населением в режиме "единого окна"; осуществляет на рыночной основе подбор страховых, оценочных ириелторских компаний, первичных кредиторов; ведет прием населения и оказывает услуги потенциальнымзаемщикам по поиску жилья и оформлению договоров купли-продажи(включая продажу старого жилья), договоров инвестированиястроительства, договоров подряда, кредитных договоров и договоровипотеки, договоров страхования в режиме "единого окна"; осуществляет сопровождение ипотечных кредитов; размещает собственные средства в банке-кредиторе с цельюпредоставления банком ипотечных жилищных кредитов заемщикам; размещает временно свободные средства в банках с цельюкредитования ими строительных проектов; принимает на себя кредитные риски через механизм, определяемыйусловиями сделок по рефинансированию ипотечных кредитов; осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов путемприобретения закладных у кредиторов и продает данные кредитныеобязательства операторам вторичного рынка - ипотечным агентствам. 4.11. Операторы вторичного ипотечного рынка Центральное звено в двухуровневой системе ипотечногокредитования - оператор вторичного ипотечного рынка. Его основнаязадача - привлечение долгосрочных ресурсов на ипотечноекредитование и рефинансирование организаций, осуществляющих выдачуипотечных кредитов - первичных кредиторов. В настоящее время таким оператором является ОАО "Агентство поипотечному жилищному кредитованию". Агентством разработаны,утверждены и применяются Стандарты процедуры выдачи, сопровожденияи рефинансирования ипотечных кредитов, в которых достаточно полноописываются технология процесса ипотечного кредитования,организации рынка ипотечных кредитов, требования Агентства кучастникам инфраструктуры и заключаемым при ипотечной сделкедоговорам. ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" имеетособый статус организации, учрежденной Правительством РоссийскойФедерации, и наделено правом на использование государственныхгарантий при выпуске долговых обязательств. Таким образом, внастоящее время у Агентства имеется в распоряжении наиболее дешевыйисточник и инструмент для привлечения кредитных ресурсов. На стадиистановления региональной системы ипотечного жилищного кредитованияцелесообразно ориентироваться, в первую очередь, на программуАгентства. В соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценныхбумагах" на базе Ипотечного оператора возможно осуществлениевыпуска ипотечных ценных бумаг, основанных на обеспечениизакладными, удостоверяющими ипотечные обязательства. 4.12. Межрегиональные объединения Профессиональные участники региональной системы ипотечногокредитования, прежде всего, Ипотечные операторы, могут вступать вмежрегиональные объединения. Межрегиональные объединения могуторганизовываться по территориальному, профессиональному и иномупринципу. Одним из примеров таких объединений может стать Обществовзаимного страхования (далее - "ОВС") - объединение ипотечныхоператоров, выполняющих сервисные функции обслуживания ипотечныхкредитных обязательств и гарантирования платежей (а принеобходимости - замещения обязательства в пуле) операторувторичного рынка (инвестору). 4.13. Инвесторы Инвесторами могут быть юридические и физические лица,приобретающие ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечнымикредитами (закладными), а также сами закладные. К их числуотносятся пенсионные и инвестиционные фонды, инвестиционные банки,страховые компании, иные предприятия, иностранные инвесторы играждане, а также, в период развития системы, Администрация Курскойобласти и органы местного самоуправления через уполномоченныеорганизации. 4.13.1. Пенсионный фонд Российской Федерации Основным инвестором в системе ипотечного жилищногокредитования в ближайшей перспективе может стать Пенсионный фондРоссийской Федерации (далее - ПФР) благодаря развитию накопительнойпенсионной системы. В силу того, что на внутреннем финансовом рынкенедостаточно финансовых инструментов, привлекательных дляинвестирования накопительной части трудовой пенсии, ипотечныеценные бумаги, и, вероятно, ценные бумаги, обеспеченныеимущественными правами в строительстве, будут востребованы ПФР вдостаточных для развития системы ипотечного жилищного кредитованияобъемах. Участие ПФР на рынке может оказаться решающим факторомобразования цен и доходности ипотечных ценных бумаг, аследовательно, процентных ставок в ипотечном жилищном кредитовании. 4.13.2. Негосударственные пенсионные фонды Несмотря на то, что негосударственные пенсионные фонды (далее- НПФ) на данный момент обладают ограниченными инвестиционнымиресурсами, их участие в системе ипотечного жилищного кредитованияпозволит добиться ряда преимуществ: скоординировать комплекс кредитных и строительныхинвестиционных циклов; привлечь инвестиции через выпуск ценных бумаг, обеспеченныхипотечными активами и имущественными правами в строительстве, всогласованных НПФ объемах. 4.13.3. Иные институциональные инвесторы Для инвесторов, в целом заинтересованных в стабильныхдолгосрочных доходах, ипотечные ценные бумаги должны статьпривлекательным объектом для размещения страховых и инвестиционныхрезервов. К таким инвесторам относятся: страховые компании. Развитие классического долгосрочногострахования жизни обусловит потребность в надежных долгосрочныхфинансовых инструментах; инвестиционные фонды. В целях диверсификации ипотечные ценныебумаги могут включаться в инвестиционный портфель наряду сгосударственными ценными бумагами. 4.13.4. Корпоративные инвесторы Предприятия, заинтересованные в решении жилищных проблем своихработников, являются перспективными инвесторами в системеипотечного жилищного кредитования, так как им с экономической точкизрения значительно выгоднее реализовывать свои жилищные программычерез приобретение ипотечных ценных бумаг, обеспеченных кредитнымиобязательствами своих работников, или через краткосрочноеинвестирование строительства жилья с гарантированным его сбытомработникам при помощи ипотечных кредитов. 4.13.5. Население Выпуск ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств(например, жилищных сертификатов) ипотечных операторов,межрегиональных объединений, агентств, обеспеченных ипотечнымиактивами и имущественными правами в строительстве, позволитпривлечь инвестиции от граждан, которые будут использовать такиебумаги (обязательства) в качестве инструмента накопленияпервоначальных взносов при ипотечном жилищном кредитовании. 4.13.6. Ипотечные агентства Специализированные ипотечные агентства за счет собственныхкапиталов осуществляют выкуп закладных (рефинансирование) уипотечных операторов и кредиторов с целью выпуска под ихобеспечение ипотечных ценных бумаг для привлечения долгосрочныхинвестиций на последующее рефинансирование ипотечных кредитов. 5. Описание организационно-финансовой модели ипотечного жилищного кредитования 5.1. Стандарты ипотечного жилищного кредитования Деятельность участников первичного рынка ипотечных жилищныхкредитов регулируется Ипотечным оператором на основе Стандартов.Поскольку региональная система ипотечного жилищного кредитованияориентирована на рефинансирование, за основу должны быть приняты"Стандарты процедуры выдачи, сопровождения и рефинансированияипотечных кредитов" ОАО "Агентство по ипотечному жилищномукредитованию". С появлением на вторичном ипотечном рынкеальтернативных операторов (ипотечных агентств) и ипотечныхпродуктов, Ипотечным оператором могут признаваться и иныеСтандарты, в том числе разработаны собственные (для реализациицелевых программ ипотечного жилищного кредитования и новыхипотечных продуктов, приемлемых для организации выпусков ипотечныхценных бумаг Ипотечным оператором Курской области). 5.2. Организация ипотечного жилищного кредитования В качестве первичных кредиторов (Кредиторов) в ипотечномжилищном кредитовании могут выступать в ближайшей перспективеИпотечный оператор, универсальный банк и кредитный потребительскийкооператив граждан. Заемные средства, предоставляемые заемщикам первичнымикредиторами, поступают на расчетные счета продавцов жилья(застройщиков, подрядчиков, поставщиков стройматериалов и услуг). 5.2.1. Кредитный цикл На данном этапе происходит предоставление Кредитором заемщикуипотечного кредита с его последующим рефинансированием. 1. Кредитор выдает заемщику ипотечный кредит под залогприобретаемого жилья в объеме 30 - 70% от его стоимости.Накопленные заемщиком средства направляются на покрытиепервоначального взноса по ипотечному кредиту. Срок погашения,порядок погашения и процентная ставка по кредиту определяютсяИпотечным оператором и зависят от требований инвесторов системыипотечного кредитования. Права залогодержателя по обеспеченномуипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверяютсязакладной. Между Ипотечным оператором и Кредитором заключаетсяпредварительный договор купли-продажи закладной, оформляемой приипотечном жилищном кредитовании (аналогичные договоры могутзаключаться с иными рефинансирующими структурами - ипотечнымагентством или корпоративными инвесторами). Таким образом,Кредитору гарантируется рефинансирование выданного кредита вкратчайшие сроки. 2. Кредитор осуществляет расчет между покупателем и продавцомжилья. При этом 30% оплачивается из накопленных средств заемщика налицевом счете, а также до 40% - за счет дополнительных средств,включаемых в первоначальный взнос (например, зачет имеющегося жильяили жилищная субсидия), 70 - 30% оплачиваются Кредитором за счетсобственных средств или целевого депозита Ипотечного оператора. 3. Заемщик оформляет на Кредитора закладную по фактуоформления прав собственности на жилье, приобретенное с помощьюипотечного жилищного кредита. 4. Кредитор переуступает Ипотечному оператору закладную подоговору купли-продажи. Ипотечный оператор становитсязалогодержателем закладной. 5. Ипотечный оператор продает закладную инвесторам (например,ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"). 6. Кредитор продолжает обслуживать кредит по договорупоручения (агентскому договору) с Ипотечным оператором(последующими залогодержателями) и осуществляет расчеты междузаемщиком и залогодержателем в соответствии с порядком погашениякредита, установленным кредитным договором. Таким образом, финансовое участие Кредитора в кредитном циклеограничивается периодом оформления кредита и перепродажи закладной.При этом собственные средства Кредитора отвлекаются на оченькороткий период и доходность по закладной соответствует доходностииных краткосрочных инвестиций. Резервы на возможные потери покредитам формируются за счет временных остатков средств на счетахИпотечного оператора. В течение срока погашения ипотечного кредита Кредитор получаетдоход от его обслуживания. 5.2.2. Особенности ипотечного жилищного кредитования кредитным потребительским кооперативом граждан В целях увеличения объемов ипотечного жилищного кредитованияИпотечный оператор инициирует создание кредитных потребительскихкооперативов граждан. В целях недопущения некачественной работы таких кооперативов изащиты прав и интересов пайщиков Ипотечный оператор стремитсяучаствовать в организации деятельности кооперативов путемзаключения договоров на оказание услуг. По сути кредитный потребительский кооператив граждан - этоцивилизованная форма кассы взаимопомощи, реализующаяссудно-сберегательные интересы пайщиков. Члены (пайщики) кредитногокооператива объединяют свои средства в форме паевых взносов иличных сбережений. Имущество, приобретенное за счет паевых взносов,а также полученная прибыль, являются собственностью кредитногокооператива. Личные сбережения граждан, а также часть собственныхсредств кредитного кооператива образуют фонд финансовойвзаимопомощи (фонд взаимного кредитования), который предназначендля выдачи займов членам кредитного кооператива. Величинапредоставляемого займа зависит от суммы и срока накопления.Процентные выплаты по займам, осуществляемые пайщиками, являютсясобственными средствами кооператива, за вычетом платы запользование личными средствами пайщиков. Временно свободные остатки денежных средств в фонде финансовойвзаимопомощи могут использоваться исключительно для приобретениягосударственных и муниципальных ценных бумаг, а также для храненияна депозитных счетах в банках. На короткий срок могут выдаваться беспроцентные ссуды. В целяхгарантии возврата займа используется система поручительства илизалога. Каждый пайщик может взять ссуду в размере, устанавливаемомкомитетом по займам кредитного кооператива. При взаимномкредитовании (без внешнего рефинансирования) член кооператива, какправило, может рассчитывать на заем, не превышающий сумму егонакоплений в кооперативе, составляющих первоначальный взнос прирасчете за приобретаемое жилье. Внесение личных сбережений пайщиков в фонд кредитногокооператива осуществляется ежемесячными вкладами в размерах, необременительных для семейного бюджета. Но в условиях инфляции инепредсказуемого курса рубля необходима защита сбережений отобесценивания, для чего проводится их индексация пропорциональнокурсу инфляции. Индексация производится следующими способами: привязка выдаваемых ссуд к принятому условиямирефинансирования индексу инфляции; размещение остатков денежных средств кредитного кооператива вразличные высоколиквидные финансовые инструменты (валютные илирублевые),в соответствии с действующим законодательством. Кредитный кооператив осуществляет предоставление займов, болеедоступных и дешевых по сравнению с другими финансовыми институтами,при замкнутом кредитном цикле (сбережения = займы). Возможна реализация разомкнутого цикла (сбережения <= займы),при котором кредитный кооператив рефинансируется через Ипотечногооператора или Ассоциацию. В этом случае пайщики, накапливаясредства на первоначальный взнос, доказывают этим своюплатежеспособность и после накопления суммы, размер которойсоответствует Стандартам Ипотечного оператора или инвесторов, могутполучить заем в размере более 50% стоимости приобретаемого жилья. Вэтом случае процентная ставка по займу должна соответствоватьтребованиям Стандартов. Управление кредитным кооперативом осуществляют правление,комитет по займам, ревизионная комиссия, избранные на общемсобрании членов союза и подотчетные членам кредитного кооператива,а также органы самоуправления кредитного кооператива. Общеесобрание кредитного кооператива может пользоваться услугамиИпотечного оператора, в частности, такими как: оценка платеже- и кредитоспособности заемщиков - членовкредитного кооператива; консультационные услуги при накоплении первоначальных взносови оформлении займов (финансовое планирование); поручительство по обязательствам членов кредитного кооператива- заемщиков перед инвесторами-залогодержателями при внешнемрефинансировании (кредитный кооператив не вправе выступатьпоручителем по обязательствам своих членов и третьих лиц). 5.2.3. Кредитный цикл, включающий строительство жилья При целесообразности приобретения прав на строящееся жилье ипри строительстве индивидуального жилья кредитование необходимо наэтапе строительства жилья. Несмотря на то, что кредит настроительство жилья не является ипотечным, в системе ипотечногожилищного кредитования он становится частью кредитного цикла и, какправило, кредитный договор является для заемщика единственным, тоесть заключается на весь срок кредитования, как на этапестроительства, так и после оформления жилья в собственность. Кредитор предоставляет заемщику жилищный кредит на длительныйсрок. В период строительства обеспечением по кредиту становятся: права требования по инвестиционному контракту (договорудолевого участия) при строительстве многоквартирного дома; залог земельного участка + залог строительных материалов иправ требования по договорам подряда при строительствеиндивидуального жилья; залог паев в случае, если строительство жилья финансируетсячерез Закрытый паевой фонд недвижимости (далее - ЗПИФ). На этапе строительства процентная ставка по кредиту должнаучитывать риски в строительстве, поэтому, как правило, превышаетпроцентную ставку по ипотечной части кредита. По факту завершения строительства и оформления правсобственности на жилье заемщик оформляет на Кредитора закладную,после чего изменяются условия кредитного договора и снижаетсяпроцентная ставка до уровня, соответствующего требованиямрефинансирования ипотечных кредитов. После оформления закладнойКредитор может рефинансировать такой кредит. 5.2.4. Иные схемы организации ипотечного жилищного кредитования Ипотечный оператор может использовать иные схемы организацииипотечного жилищного кредитования как на первичном, так и навторичном рынках жилья. Условия реализации схем должны отвечать принципамсамоокупаемости, доступности и надежности для граждан, прозрачностии доходности для инвесторов и подконтрольности для акционеров. 5.3. Реализация принципа "единого окна" в ипотечном жилищном кредитовании Ипотечный оператор на основе принципа "единого окна" совершаетвсе необходимые действия, связанные с участием гражданина в системеипотечного жилищного кредитования, и оказывает профессиональнымучастникам системы услуги по взаимодействию с потенциальными иреальными заемщиками. Для реализации принципа "единого окна" Ипотечный операторзаключает необходимые договоры с профессиональными участникамисистемы ипотечного жилищного кредитования и, при необходимости,получает доверенности от граждан или договоры на выполнениеопределенных действий в их интересах. 5.3.1. Оценка платежеспособности и кредитоспособности потенциального заемщика Этот вид деятельности Ипотечный оператор осуществляет наоснове договора с первичным кредитором. В процессе оценкикредитоспособности заемщика Ипотечный оператор определяет еголиквидные активы (денежные средства, жилая недвижимость,находящаяся в собственности, и прочие ликвидные материальныеактивы), которые могут быть использованы в качестве первоначальноговзноса, а также совокупный ежемесячный доход семьи заемщика. Витоге происходит отбор и классификация заемщиков с точки зренияочередности предоставления ипотечных жилищных кредитов иприобретения жилья. Основной целью процедуры оценки кредитоспособности являетсяустановление способности заемщика вовремя погасить ипотечныйкредит. Условно весь процесс прохождения оценки кредитоспособностиможно разделить на несколько стадий: 1) предварительная квалификация заемщика. На основепредоставленных заемщиком сведений относительно доходов и другихактивов, анкетных данных, пожеланий по жилью, которое заемщиксобирается приобрести, используя ипотечный кредит, производитсярасчет максимально возможной суммы кредита, размера ежемесячныхплатежей и других расходов заемщика, связанных с участием его випотечном кредитовании. В ходе следующих этапов на основепредоставляемых заемщиком Ипотечному оператору документовпроверяются первоначальные сведения и уточняется возможная суммаипотечного кредита; 2) оценка кредитоспособности заемщика. Оценка возможностисвоевременно и регулярно осуществлять платежи по кредиту проводитсяна основе анализа структуры доходов и расходов заемщика (исозаемщика), оценки стабильности занятости, анализа денежных и иныхматериальных активов заемщика; 3) оценка кредитной истории заемщика - оценка навыка иответственности заемщика в погашении кредита проводится на основеанализа выполнения заемщиком различных долговых обязательств,регулярности платежей по жилью, уплаты налогов и т.д.; 4) оценка предмета залога - оценка достаточности стоимостизакладываемого имущества для обеспечения выдаваемого кредита.Проверяется юридическая обоснованность прав собственности,соотношение стоимости имущества и суммы кредита, реальное состояниезакладываемого имущества; 5) принятие решения по результатам оценки кредитоспособностизаемщика. По результатам оценок, сделанных на всех этапах оценкикредитоспособности заемщика и документальной проверки полученныхданных, принимается решение о возможности предоставления кредита иего размере. В случае, если оснований для выдачи кредитанедостаточно, специалисты Ипотечного оператора рекомендуютпотенциальному заемщику ряд мероприятий (декларирование доходов,создание кредитной истории, накопление первоначального взноса,поиск созаемщика и(или) поручителя и т.д.), позволяющихкомпенсировать некоторые негативные факторы. Если же и этогонедостаточно, потенциальному заемщику может быть предложеновключиться в согласованную с Ипотечным оператором накопительнуюпрограмму, основной задачей которой является регулярностьнакопительных платежей. 5.3.2. Кредитный договор (договор займа) между заемщиком и первичным кредитором, а также договор об ипотеке (залоге недвижимости) и иные договоры. Регистрация сделок На основании заключения о возможности получения потенциальнымзаемщиком ипотечного жилищного кредита Ипотечный оператор формируеткредитное дело заемщика и представляет его в кредитную организациюдля утверждения и принятия окончательного решения о выдачеипотечного кредита. Далее заемщиком напрямую или по доверенности от заемщика(договора) Ипотечным оператором оформляются кредитный договор и,при необходимости, договор ипотеки с кредитной организацией наосновании договора, подтверждающего получение прав собственности нажилье заемщиком (купли-продажи или инвестиционного контракта). Наосновании доверенности от заемщика или на основании агентскогодоговора со страховой компанией, Ипотечный оператор оформляет длязаемщика договор страхования, включающий виды страхования,требуемые Стандартами. Ипотечный оператор помогает заемщику воформлении иных договоров и документов, если эта услугапредусматривается прейскурантом. После оформления необходимых договоров и удостоверения сделкинотариусом Ипотечный оператор на основании доверенности от заемщика(договора) производит государственную регистрацию ипотечной сделкии, по ее завершении, передает свидетельство о праве собственностина жилье, кредитный договор, договор ипотеки, договор страхования ииные документы, удостоверяющие сделку. 5.3.3. Приобретение жилья и продажа имеющегося жилья заемщика в случае использования выручки от его реализации на оплату за приобретаемое жилье В случае необходимости Ипотечный оператор может оказатьсодействие заемщику в поиске жилья для покупки, а также вреализации имеющегося жилья заемщика, продаваемого им с цельюоплаты первоначального взноса. В результате размер кредита иподлежащие к уплате ежемесячные взносы сокращаются пропорционально. Ипотечный оператор: организует для заемщика независимую оценку приобретаемого исдаваемого жилья на основе агентского договора с оценочнымагентством; подбирает покупателя сдаваемого жилья, готовит договоркупли-продажи между заемщиком и продавцом жилья; обеспечивает заемщику возможность продажи сдаваемого жильяпосле заселения в новое (ипотечное) жилье. 5.3.4. Обслуживание ипотечных кредитов Ипотечный оператор осуществляет обслуживание ипотечныхкредитов путем: аккумулирования денежных средств, направляемых заемщиками всчет исполнения кредитных обязательств, удостоверенных закладными,и перечисления указанных денежных средств Агентству (последующемузалогодержателю); контроля за исполнением заемщиками взятых на себяобязательств; выкупа закладных у последующего залогодержателя в случаенаступления дефолта на условиях, предусмотренных соответствующимидоговорами; обеспечения обращения взыскания на предмет ипотеки подефолтной закладной в соответствии с законодательством РоссийскойФедерации и отселения заемщика из объекта ипотеки. 5.4. Источники доходов Ипотечного оператора Основными источниками доходов Ипотечного оператора являются: плата за услуги, оказываемые гражданам - потенциальнымзаемщикам при оформлении кредитов; плата за услуги, оказываемые заемщикам в период пользованиякредитами, включая компенсации за поручительство Ипотечногооператора перед кредиторами и последующими залогодержателями; плата за услуги, оказываемые профессиональным участникамсистемы ипотечного жилищного кредитования, включая комиссию,удерживаемую с платежей по ипотечным кредитам (согласно договору сипотечным агентством) за услуги по обслуживанию этих ипотечныхкредитов; доходы от размещения временно свободных средств. Данные поступления позволяют Ипотечному операторуфункционировать до определенной степени автономно и реинвестироватьприбыль в развитие инфраструктуры первичного ипотечного рынка. 5.4.1. Услуги потенциальным заемщикам Для получения ипотечного жилищного кредита и определения егомаксимальной величины гражданин, желающий приобрести жилье в кредит(потенциальный заемщик), должен пройти процедуру андеррайтинга -оценку кредитоспособности. Для этого он заключает с Ипотечнымоператором договор, который содержит все условия, необходимые длясбора информации о состоянии доходов и о наличии долговыхобязательств семьи заемщика, а также о формировании кредитногодела. Согласно договору Ипотечный оператор производит сбордокументов у потенциального заемщика и по доверенности, даннойпотенциальным заемщиком, - у организаций, имеющих информацию осостоянии дел данного гражданина и его семьи. В период сборадокументов Ипотечный оператор на основе получаемой информацииформирует личное дело потенциального заемщика, являющееся по сутиКредитной историей гражданина. Результатом сотрудничествапотенциального заемщика с Ипотечным оператором по данному договоруявляется заключение о кредитоспособности потенциального заемщика ио возможном размере ипотечного (а возможно, и потребительского)кредита. На основании заключения Ипотечный оператор согласовывает сКредитором порядок выдачи кредита потенциальному заемщику иформирует для представления в кредитный комитет Кредитора кредитноедело гражданина. Ипотечный оператор, как правило, будет поручатьсяза заемщика перед Кредитором на период до рефинансированияипотечного кредита. 5.4.2. Услуги заемщикам в период пользования кредитом При получении положительных результатов оценкиплатежеспособности и кредитоспособности заемщика с ним заключаетсядоговор на оказание услуг, включающий элементы агентскогосоглашения, по которому Ипотечный оператор обязуется выполнить ряддействий от имени заемщика, связанных с оформлением исопровождением кредита (в том числе обязательства в связи собращением взыскания), поручительством и информационнымобслуживанием. Выступая поручителем за заемщика, Ипотечный оператор обязуетсяв случае наступления неплатежеспособности заемщика выкупитьзакладную у залогодержателя и оказать помощь гражданину привыселении из заложенного жилья, его реализации, в предоставлениивременного жилья, поиске и приобретении нового жилья за счетсредств, оставшихся после обращения взыскания на предмет залога. Плата за поручительство взимается в размере, необходимом дляформирования специального и гарантийного ипотечных фондов, а такжепокрытия операционных расходов Ипотечного оператора. Как показываетопыт стран с развитой ипотечной системой, норма неисполнениякредитных обязательств, как правило, не превышает 1 - 2% за весьпериод погашения кредитов. Заемщик сам выбирает: оплачивать ли емууслуги Ипотечного оператора по сопровождению кредитного дела ипоручительству в течение срока погашения либо единовременнымплатежом. По условиям договора Ипотечный оператор от имени и попоручению заемщика в режиме "единого окна" единовременно: регистрирует переход прав на старое и на новое жилье,кредитный договор и залог нового жилья в едином блоке; оформляет закладную; страхует сделку, новое жилье и риски. Заемщик обязуется оплачивать услуги Ипотечного оператора ипредоставлять в согласованном графике информацию, подтверждающуюизменение платежеспособности по кредиту. 5.4.3. Участие Ипотечного оператора в рефинансировании ипотечных кредитов В соответствии со Стандартами ОАО "Агентство по ипотечномужилищному кредитованию" Ипотечный оператор осуществляетдеятельность по первичному рефинансированию кредиторов в ипотечномжилищному кредитовании за счет средств собственного капитала ицелевых займов ОАО "Агентство по ипотечному жилищном кредитованию"(иных ипотечных агентств). Ипотечный оператор выкупает у кредиторов ипотечные закладные.Из выкупаемых закладных формируются стандартизованные пулызакладных, которые продаются ОАО "Агентство по ипотечному жилищномукредитованию" (иным ипотечным агентствам) или формируют покрытиеипотечных сертификатов участия. После продажи закладных ипотечному агентству Ипотечныйоператор заключает с ним договор на обслуживание кредита. За этууслугу Ипотечный оператор получает от ипотечного агентствасоответствующую комиссию из части возвратных выплат по кредиту. 5.4.4. Размещение временно свободных средств Ипотечный оператор в соответствии с основной деятельностьюосуществляет управление временно свободными средствами путем ихцелевого депонирования в кредитных организациях или инвестированияв строительство жилья и в ценные бумаги. По условиям целевого депонирования кредитная организациядолжна выдавать: ипотечные кредиты; кредиты гражданам на строительство жилья с последующимпереоформлением их в ипотечные; кредиты строительным организациям под строительство жилья дляипотечных заемщиков; краткосрочные потребительские кредиты ипотечным заемщикам. 5.5. Мероприятия по управлению рисками 5.5.1. Ипотечное страхование Ипотечный оператор на основе агентского договора со страховойкомпанией осуществляет заключение договоров страхования заемщиков ипредметов залога. Страхуются имущественные интересы заемщика изалогодержателя, связанные с жизнью и здоровьем заемщика, правамивладения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся взалоге, гражданской ответственностью заемщика перед третьимилицами. В то же время существует риск неисполнения кредитногообязательства из-за временной неплатежеспособности заемщика,страховые услуги по которому либо не предоставляются страховымикомпаниями, либо переоцениваются ими, что делает их недоступными.Поэтому Ипотечный оператор осуществляет управление таким рискомчерез фонды специального назначения. 5.5.2. Страхование строительных рисков при кредитовании граждан в период строительства Для того, чтобы защитить индивидуального застройщика илиучастника долевого строительства многоквартирного жилья,пользующегося кредитом на строительство жилья, от непредсказуемогороста себестоимости строительства, некачественного исполнениястроительных работ и нарушения сроков строительства подрядчиками,необходимо обеспечить страхование строительных рисков. Страхователем должен выступать застройщик,выгодоприобретателем - заемщик. Организация страхования возможна в следующих вариантах: путем страхования такого риска в страховой компании; путем формирования резервного фонда, депонируемого в банке илиинвестируемого в альтернативные строительству доходные инструменты.Размер резервного фонда должен быть сопоставим с инфляционнымиожиданиями в период строительства. При наступлении страхового случая из резервного фонда заемщикукомпенсируются: процентные выплаты по кредиту в период превышения сроковстроительных работ, но не более срока, установленного страховымдоговором; удорожание цены жилья сверх прогнозируемой при началестроительства, но не более величины, оговоренной в страховомдоговоре; издержки заемщика при устранении последствий некачественнопроизведенных подрядчиками работ, но не более установленнойстраховым договором суммы. Для минимизации издержек на страхование и превышающихстраховые возможности Ипотечный оператор может выступать в качествеагента заемщика для организации действенного контроля за сроками,ценой и качеством строительных работ. 5.5.3. Фонды специального назначения Для управления кредитными рисками в системе ипотечногожилищного кредитования (в том числе рисками, связанными снесовершенством российского законодательства) Ипотечный операторможет формировать фонды специального назначения: специальный фонд игарантийный фонд. Специальный фонд Специальный фонд формируется путем перечисления денежныхсредств на специальный банковский счет. Средства, зарезервированныев специальном фонде, могут быть размещены как в банковскиедепозиты, так и в иные ликвидные активы. За счет средств специального фонда Ипотечный операторпредоставляет по договорам краткосрочного найма жилые помещениянеплатежеспособным заемщикам, на жилые помещения которых обращеновзыскание, а также может предоставлять таким гражданамдополнительные бесплатные услуги по перевозке имущества, поискунового жилья, оплачивать часть регистрационных, риелторских инотариальных расходов при его приобретении. Отчисления в специальный фонд будут минимизированы в случаеформирования Ипотечным оператором фонда жилья для временногопоселения граждан из жилых помещений (квартир). При этом Ипотечномуоператору не потребуется расходовать средства специального фонда накраткосрочный наем жилых помещений для неплатежеспособныхзаемщиков. Дополнительные бесплатные услуги Ипотечный оператор можетпредоставлять только тем неплатежеспособным заемщикам, которыеготовы добровольно во внесудебном порядке освободить заложенноежилье. Обязательства Ипотечного оператора перед заемщиками в случаеобращения взыскания на заложенное имущество, как и обязательствазаемщика перед Ипотечным оператором и залогодержателями повыселению, определяются договором, заключаемым на моментприобретения Ипотечным оператором закладной у Кредитора. Денежные средства специального фонда могут быть использованытолько в соответствии с их целевым назначением. Формирование,обслуживание и использование средств специального фондарегулируются внутренним положением Ипотечного оператора. Гарантийный фонд Гарантийный фонд Ипотечного оператора предназначен для выкупаправ требования у залогодержателей в случае нарушения заемщикамисвоих обязательств по кредитным договорам. Средства гарантийного ипотечного фонда используются на выкупправ требования по кредитному договору, неисполнение которогозаемщиком повлекло неразрешимый в короткое время процессосвобождения жилья неплатежеспособным заемщиком. В этом случаеИпотечный оператор становится залогодержателем и далеесамостоятельно организует процедуру выселения неплатежеспособногозаемщика, обеспечивая таким образом надежность выпускаемых наосновании договоров ипотеки ценных бумаг. Может быть достигнутадоговоренность с залогодержателем о том, что невыполненноекредитное обязательство (закладная) может быть полностью иличастично замещено другим ипотечным обязательством (закладной). Вэтом случае средства гарантийного фонда могут быть зарезервированыв ипотечных активах. Средства, зарезервированные в гарантийном фонде, могут бытьразмещены как в банковские депозиты, так и в иные ликвидные активы.Порядок формирования и использования гарантийного фондаопределяется внутренним положением Ипотечного оператора. Средствагарантийного фонда, потраченные на указанные цели, возмещаются засчет средств, вырученных при реализации заложенного жилья. Со временем, после возникновения государственной системыстрахования кредитных рисков, формирование гарантийного фонда,возможно, перестанет быть целесообразным. Фонды специального назначения формируются из собственныхсредств Ипотечного оператора: уставного капитала и оплатызаемщиками услуг Ипотечного оператора. В оперативном режиме суммыотчислений будут определяться при составлении финансового плана набудущий год (иной плановый период) и утверждаться соответствующиморганом Ипотечного оператора. 5.5.4. Фонд жилья для временного поселения граждан Ипотечный оператор формирует Фонд жилья для временногопоселения граждан в соответствии с Законом Курской области "Оразвитии системы ипотечного жилищного кредитования в Курскойобласти". Фонд жилья для временного поселения граждан, утративших жильев результате обращения взыскания на жилое помещение, котороеприобретено за счет кредита банка или иной кредитной организациилибо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом наприобретение жилого дома или квартиры, и заложено в обеспечениевозврата кредита или целевого займа (далее - фонд жилья длявременного поселения), создается региональным ипотечным операторомиз жилых домов, квартир, общежитий и других жилых помещений,пригодных для временного проживания и отвечающих установленнымсанитарным и техническим требованиям за счет средств уставногокапитала, а также средств, направляемых из других источников. Жилье неплатежеспособному заемщику предоставляется по договорукоммерческого найма в соответствии с действующим законодательством. 5.5.5. Общество взаимного страхования Общество взаимного страхования (далее - ОВС) - некоммерческаяорганизация, создаваемая в соответствии с Гражданским кодексомРоссийской Федерации, работающая на принципах членства иобъединяющая юридические и (или) физические лица с целью взаимногострахования. Ипотечный оператор заинтересован в участии в обществевзаимного страхования и осуществляет его через оплатувступительного взноса. Ипотечный оператор заключает с обществомвзаимного страхования договоры страхования ответственности подоговорам поручительства и предпринимательского риска. При этомчасть ответственности по страхуемым рискам остается у Ипотечногооператора. Данную ответственность Ипотечный оператор обеспечиваетфондами специального назначения. Взаимное страхование кредитных рисков - страхованиепрофессиональными участниками ипотечного кредитования (кредиторами,ипотечными операторами, агентствами) на взаимной основе рисков,связанных с обратным выкупом закладных и обращением взыскания напредмет ипотеки в случае дефолта закладных. Ипотечный оператор, вступая в ОВС: уплачивает вступительный взнос и в последующем членскиевзносы; заключает с ОВС договор о взаимном страховании, которымопределяются объект страхования, страховая сумма, страховой случай,величина и порядок уплаты страховых взносов и выплаты страховоговозмещения. Основные условия взаимного страхования: 1) размер страховых взносов (страховых премий) определяется наосновании базовых страховых тарифов, утверждаемых ежегодно общимсобранием ОВС; 2) величина страхового тарифа по конкретному договорустрахования определяется уполномоченным органом ОВС, при этом кбазовому тарифу могут применяться повышающие и понижающиекоэффициенты в зависимости от конкретных условий принятия объектов(закладных, пулов закладных) на взаимное страхование: от уровня системного риска региона; от характеристик закладных и пулов закладных (коэффициентыПлатеж/Доход и Кредит/Залог, качественные характеристики заемщикови объектов залога); от состояния инфраструктуры ипотечного кредитования ипроцедуры оформления закладных; от уровня ликвидности рынка жилья в регионе; 3) при дефолте ипотечного обязательства Ипотечный операторвыкупает у Агентства дефолтные закладные и требует от ОВС выплатыстрахового возмещения; 4) ОВС выплачивает страховое возмещение Ипотечному оператору,величина которого рассчитывается исходя из сумм, уплаченных подоговору об оказании услуг между Агентством и Ипотечным оператором,включающих стоимость закладной (остаток ссудной задолженности),невыплаченные проценты, штрафы, иные выплаты; 5) в случае, если дефолт закладной стал результатом страховогослучая по договорам ипотечного страхования ("технический дефолт"),остаток ссудной задолженности уменьшается на величину страховоговозмещения, выплаченной страховой компанией выгодоприобретателю поэтим договорам страхования (Агентству). Стоимость закладной,которой присвоен статус технического дефолта, и величина страховоговозмещения по договору взаимного страхования кредитных рисковуменьшаются на величину страхового возмещения по договорамипотечного страхования; 6) в результате выплаты страхового возмещения ОВС в порядкесуброгации переходят права требования по дефолтным закладным; 7) Ипотечный оператор по поручению ОВС обеспечивает обращениевзыскания на недвижимое имущество, составляющее предмет ипотеки. 5.6. Накопление первоначального взноса Одним из основных условий для участия гражданина в реализациинастоящей Программы является наличие собственных средств (дляоплаты первоначального взноса) в объеме не менее 30% от стоимостиприобретаемого жилья. Однако многие потенциальные заемщики,проживающие на территории области, этих средств не имеют. В этойсвязи параллельно с развитием первичного рынка ипотечных кредитовдолжны начать работу механизмы, обеспечивающие накопление денежныхсредств населением. При малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительныесобственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежныемеханизмы, позволяющие их накапливать. Важнейшее требование к этимсхемам - защита вкладов потенциальных заемщиков от возможныхпотерь. Традиционными инструментами, позволяющими гражданам сминимальным для себя риском накапливать средства, являютсястраховые компании (в рамках схем накопительного страхования),целевые депозиты банков, инвестиционные фонды, а также институтыкредитной кооперации граждан. 5.6.1. Аккумуляция средств на банковском депозитном счете По предварительному согласованию с Ипотечным операторомзаемщик начинает регулярно вносить на банковский депозит суммы вразмере не менее предполагаемого ежемесячного ипотечного взноса.Тем самым косвенно подтверждается способность потенциальногозаемщика исполнять свои кредитные обязательства и накоплениепервоначального взноса становится этапом оценки егокредитоспособности (накопительный андеррайтинг). 5.6.2. Накопительное страхование жизни Гражданин, желающий улучшить свои жилищные условия, но неимеющий возможности единовременно оплатить всю стоимостьприобретаемого жилья, заключает со страховой компанией договорнакопительного страхования жизни. Заключив такой договор, онежемесячно выплачивает страховой взнос до момента накоплениязаявленной в страховом договоре суммы. 5.6.3. Участие в кредитном потребительском кооперативе граждан Если заемщик получает отрицательное заключение по результатампроверки его кредитоспособности из-за отсутствия собственныхсредств для оплаты первоначального взноса или из-за невозможностиподтвердить уровень своего дохода, ему может быть предложено начатьнакапливать средства под невысокую процентную ставку в кредитномкооперативе. Это позволит заемщику в перспективе получить недорогойипотечный заем либо, изъяв накопленные средства, с помощьюИпотечного оператора получить кредит в банке. 5.6.4. Вложения в ипотечные ценные бумаги В период низкой активности классических институциональныхинвесторов ипотечные ценные бумаги могут быть превращены в удобныйинструмент долгосрочного накопления средств населения до моментавнесения первоначального взноса при ипотечном кредитовании (каквременная форма "замкнутого" рефинансирования, опосредованногоИпотечным оператором). Развитие рынка финансовых услуг приведет к распространениюдругих форм инвестиционной активности населения, аналогичных паевыминвестиционным и пенсионным фондам, в портфелях которыхзначительный удельный вес будет отведен ипотечным ценным бумагам. 5.6.5. Накопление средств в паевом инвестиционном фонде Паи инвестиционного фонда также могут быть объектом дляразмещения средств граждан. Прирост стоимости инвестиционных паевбудет составлять доход пайщиков. Как один из вариантов для населения может быть рекомендованпроект инвестиционной программы закрытого паевого инвестиционногофонда (далее - ЗПИФ), оперирующего сделками на рынке недвижимости.ЗПИФ продает инвестиционные паи, номинированные в квадратных метрахжилья. Паи представляют собой доли их владельцев в имуществе,составляющем ЗПИФ. Управление имуществом ЗПИФ осуществляетсяуправляющей компанией. Рост стоимости таких паев напрямую зависитот динамики цен на рынке недвижимости. Таким образом, вкладыграждан защищены не только от инфляции, но и от реального роста ценна жилье. Гражданин, накапливающий средства в ЗПИФ и выбирающий жилье,инвестируемое этим ЗПИФ, для приобретения может обратиться закредитом для выкупа недостающего количества паев ЗПИФ. Выкупивдостаточное количество паев, заемщик производит их зачет навыбранное жилье, оформляет закладную и переоформляет кредит випотечный. С целью накопления могут быть использованы и иные способыинвестирования: приобретение ценных бумаг, ликвидного имущества ит.п. При этом необходимо, чтобы инвестиционный портфельпотенциального заемщика был диверсифицирован с целью минимизациивозможных рисков при инвестировании и накоплении. В то же времясхема накопления должна быть прозрачной для своевременногоопределения Ипотечным оператором достаточности первоначальноговзноса. Ипотечный оператор может оказывать консультативную помощьпотенциальным заемщикам в выборе оптимальной схемы накопленияпервоначального взноса. 5.7. Адресная социальная поддержка отдельных категорий граждан, участвующих в ипотечном жилищном кредитовании Параллельно с рассмотренными выше моделями ипотечного жилищного кредитования целесообразно с помощью ипотечного жилищного кредитования решать проблему обеспечения жильем следующих категорий граждан: многодетных семей, граждан из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не реализовавших свое право на обеспечение жилой площадью в установленном порядке, граждан, усыновивших одного или более несовершеннолетних детей (усыновителей), участников боевых действий, молодых семей, работников учреждений и органов государственной власти Курской области, финансируемых из областного бюджета, а также работников учреждений, финансируемых из бюджетов поселений, муниципальных районов (городских округов), получающих в соответствующем финансовом году дотации из областного бюджета. Проблема может быть решена путем предоставления им адресных безвозмездных субсидий в порядке и на условиях, определенных нормативными правовыми актами Администрации Курской области в соответствии с Законом Курской области "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области", в виде выплаты пе рвоначального взноса. (Пункт в редакции постановления Думы Курской области от 25.10.2007 г. N 469-IV ОД) 5.8. Рефинансирование ипотечных кредитов По мере развития первичного рынка ипотечных кредитовформируются условия для интеграции системы ипотечного жилищногокредитования Курской области в федеральную систему ипотечногожилищного кредитования, ключевым оператором которой является ОАО"Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Методической основой интеграции являются стандарты системыипотечного жилищного кредитования Курской области, которые в этомслучае не должны противоречить Стандартам ОАО "Агентство поипотечному жилищному кредитованию" и (или) иных ипотечных агентств.В противном случае, созданная региональная структура в условияхразвитого финансового рынка и рынка жилья окажется неспособнаобеспечить привлекательность региона для стратегических инвесторов. 5.8.1. Ипотечный оператор как контрагент ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" Ипотечный оператор может выступать контрагентом ОАО "Агентствопо ипотечному жилищному кредитованию": в операциях с закладными; при размещении эмитируемых (выпускаемых) агентством ипотечныхценных бумаг в Курской области. Для привлечения инвестиций ОАО "Агентство по ипотечномужилищному кредитованию" использует собственные ценные бумаги(облигации, закладные листы, сертификаты участия), обеспеченныезакладными, а также гарантиями Правительства Российской Федерации.Доходность ипотечных ценных бумаг определяется рыночными условиями,то есть привлекательностью для инвесторов. Ипотечный оператор на условиях, согласованных с ОАО "Агентствопо ипотечному жилищному кредитованию", обеспечивает ипотечноекредитование в Курской области при гарантии рефинансированиявозникших в результате закладных. Ипотечный оператор в ходе реализации собственной региональнойполитики ипотечного кредитования может также переуступать ОАО"Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" закладные сдисконтом, обеспечивающим требуемую инвесторами доходность. При отсутствии у ОАО "Агентство по ипотечному жилищномукредитованию" кредитных ресурсов для рефинансирования и наличииспроса на ипотечные ценные бумаги в регионе Ипотечный операторможет находящимся у него в распоряжении пулом закладных составитьпокрытие ипотечных обязательств ОАО "Агентство по ипотечномужилищному кредитованию". Закладные обмениваются на ипотечные ценныебумаги, которые реализуются региональным инвесторам. Объем инвестиций ОАО "Агентство по ипотечному жилищномукредитованию" в региональную систему ипотечного жилищногокредитования будет определяться объемом ипотечных обязательств,отвечающих установленным требованиям. 5.8.2. Рефинансирование посредством ипотечных агентств По мере возникновения других ипотечных агентств (альянсов)Ипотечный оператор может сотрудничать с ними в случае согласованиястандартов ипотечного жилищного кредитования и рефинансирования. 5.8.3. Корпоративные инвесторы системы ипотечного жилищного кредитования Основными региональными инвесторами являются, прежде всего,предприятия, заинтересованные в улучшении жилищных условий своихработников ("корпоративные инвесторы"). Инвестиции в ипотечныеценные бумаги являются наиболее эффективным, экономическиоправданным способом решения жилищных проблем сотрудниковпредприятий. Одновременно это наименее рискованный способ вложений. Формы участия корпоративных инвесторов в ипотечном жилищномкредитовании описаны в приложении 3. 5.8.4. Секьюритизация ипотечных активов Одной из целесообразных форм финансирования региональнойсистемы ипотечного жилищного кредитования является выпуск Ипотечнымоператором ипотечных сертификатов участия и их размещение, в томчисле, среди региональных инвесторов и населения. Закладныеобъединяются в пул и на их основе выпускаются ценные бумаги,обеспеченные денежными потоками и стоимостью данных активов. Присекьюритизации ипотечные активы выводятся за баланс лица,гарантирующего выпуск, и таким образом, обеспечивается егодолгосрочная ликвидность. 5.8.5. Дисконтирование номинальной стоимости ипотечных ценных бумаг При рефинансировании ипотечных кредитов и размещении ипотечныхценных бумаг условия сделок с данными активами могут существенноотличаться от условий, зафиксированных в первичных документах(процентная ставка в кредитном договоре, купонная ставка впроспекте эмиссии ипотечных облигаций). В этом случае требуемаяинвесторами доходность ипотечных ценных бумаг может быть достигнутапутем корректировки цены реализации таких бумаг относительно ихноминальной стоимости. Если цена реализации закладных (облигаций, закладных листов,сертификатов участия) ниже их номинальной (балансовой) стоимости,то доходность, обеспеченная инвестору, окажется выше, чемноминальная доходность (процентная ставка). Разница междуноминальной стоимостью и ценой реализации - дисконт - составляетоперационный убыток продавца ценной бумаги. 5.9. Стимулирование строительства жилья для ипотечных заемщиков Ипотечный оператор крайне заинтересован в обеспечениидостаточного предложения нового (первичного) жилья ипотечнымзаемщикам. С этой целью Ипотечный оператор, как координаторрегиональной системы ипотечного жилищного кредитования, оказываетсодействие застройщикам и инвесторам в осуществленииинвестиционно-строительных проектов для ипотечных заемщиков, аименно: предоставляет застройщикам и инвесторам информационные услугидля оценки потенциального спроса на новое жилье; содействует застройщикам в получении площадок подстроительство жилья; содействует застройщикам (в том числе гражданам -потенциальным ипотечным заемщикам) в получении кредитов настроительство жилья, особенно индивидуального, в частности, черезцелевое депонирование временно свободных средств и поручительствапо кредитным обязательствам застройщиков; организует вовлечение средств потенциальных заемщиков (ихпервоначальных взносов) в строительство жилья через различныедепозитарно-кредитные и ценно-бумажные схемы при условиистрахования строительных рисков. Ипотечный оператор может выступать соинвестором встроительстве жилья, например: жилья на первичной и завершающей стадиях, с последующейпереуступкой прав требования по инвестиционным контрактамзаемщикам; социального жилья за счет целевого бюджетного финансирования; жилья для работников предприятий, реализующих жилищныепрограммы в рамках специальных соглашений с Ипотечным оператором. Ипотечный оператор также может выступать в качествеуправляющей компании по управлению инвестициями внешних (поотношению к Курской области) инвесторов. 6. Система программных мероприятий и управление Программой 6.1. Мероприятия по формированию инфраструктуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов С целью оперативного запуска системы ипотечного жилищногокредитования исполнители основных мероприятий Программы наосновании Закона Курской области "О развитии системы ипотечногожилищного кредитования в Курской области" принимают следующиепервоочередные меры: 6.1.1. Формирование уставного капитала Ипотечного оператора Управляющий Программой при формировании областного бюджетавносит предложения в Администрацию Курской области о финансированииПрограммы на очередной финансовый год в части: взноса в Уставный капитал Ипотечного оператора; гарантий Курской области по обязательствам Ипотечногооператора; финансирования Управляющего целевыми программами; финансирования целевых программ государственной поддержкиграждан при ипотечном жилищном кредитовании. 6.1.2. Формирование фонда жилья для временного поселения граждан, не справившихся с погашением кредита Ипотечный оператор формирует фонд жилья для временногопоселения граждан за счет выделенных Администрацией областиденежных средств или имущества в уставный капитал и внебюджетныхисточников. 6.1.3. Запуск механизма ипотечного жилищного кредитования Ипотечный оператор обеспечивает: консультационное обслуживание граждан; вовлечение банков - первичных кредиторов; формирование инфраструктуры первичного рынка ипотечногожилищного кредитования; отработку процедур регистрации ипотечных сделок и закладных; выдачу ипотечных жилищных кредитов (формирование пулазакладных). Управляющий программой: представляет в Администрацию Курской области предложения обобъеме бюджетных средств, необходимых для предоставлениябезвозмездных субсидий для выплаты первоначального взноса; осуществляет выплаты по свидетельствам о предоставлениибезвозмездной субсидии; рассматривает заявления граждан о предоставлении безвозмездныхсубсидий; определяет размеры безвозмездных субсидий; оформляет и выдает свидетельства о предоставлениибезвозмездной субсидии на выплату первоначального взноса. 6.1.4. Организация рефинансирования ипотечных жилищных кредитов Через соглашение с Ипотечным оператором и ОАО "Агентство поипотечному жилищному кредитованию" обеспечивает рефинансированиезакладных и, таким образом, привлечение в областную системуипотечного жилищного кредитования долгосрочных финансовых ресурсовна выдачу ипотечных жилищных кредитов. 6.2. Мероприятия по стимулированию развития системы ипотечного жилищного кредитования, обеспечению и доступности ипотечных кредитов Администрация Курской области заинтересована в росте масштабовипотечного жилищного кредитования посредством: увеличения доступности ипотечных жилищных кредитов; развития инфраструктуры системы ипотечного жилищногокредитования в Курской области; формирования альтернативных и конкурентных форм организацииипотечного жилищного кредитования; развития системы негосударственного пенсионного обеспечения ииных инвестиционных институтов. С этой целью обеспечиваются следующие условия: 6.2.1. Субсидирование отдельных категорий заемщиков при всех формах организации ипотечного жилищного кредитования Выделение субсидий отдельным категориям граждан осуществляетсяна основании целевых программы ипотечного жилищного кредитования,которые должны быть ориентированы на государственную поддержкуграждан, участвующих в любых предусмотренных законодательствомформах организации жилищного кредитования. Порядок выдачи субсидий утверждается нормативным актомАдминистрации Курской области, который разрабатывается УправляющимПрограммой. 6.2.2. Разработка целевых программ: кредитные потребительские кооперативы; негосударственные пенсионные фонды Администрация Курской области, начиная с 2005 года, будетстимулировать организацию и развитие кредитных потребительскихкооперативов граждан через поддержку создания Курской областнойАссоциации кредитных потребительских кооперативов граждан. Ипотечный оператор будет оказывать методическую,консультационную и организационную помощь возникающим кооперативами иным обществам взаимного кредитования. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования необходимотесно увязать с системой негосударственного пенсионногообеспечения, так как негосударственные пенсионные фонды обладаютдолгосрочными финансовыми ресурсами и нуждаются в ипотечных ценныхбумагах как надежном инструменте инвестирования пенсионныхрезервов. С целью формирования внутреннего рынка ипотечных ценных бумагАдминистрация Курской области будет оказывать всемерную поддержкунегосударственным пенсионным фондам как основным потенциальныминвесторам в ипотечные ценные бумаги, выпускаемые Ипотечнымоператором, ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" ииными организациями и обеспеченные ипотечными кредитами,выдаваемыми в Курской области. Одной из форм стимулирования работников бюджетной сферы можетбыть разовая субсидия пенсионного страхового взноса в выбранныйработником негосударственный пенсионный фонд. Предполагаемые объемы финансирования мероприятий Программы иисточники финансирования указаны в приложении 1. 6.2.3. Предоставление областных гарантий по обязательствам ипотечных операторов и кредиторов Основываясь на исследованиях платежеспособного спроса наипотечные жилищные кредиты и сопутствующих прогнозах потребности вновом жилье, Администрация Курской области будет стимулироватьразвитие жилищного строительства, ориентированного на запросыипотечных заемщиков, путем: разработки новых принципов жилищной политики в Курскойобласти; заключения комплексных договоров с органами местногосамоуправления о формировании комплексов жилищной застройки врамках ипотечных проектов, способах обеспечения их необходимойинфраструктурой и сетями; привлечения инвестиций в развитие строительной индустрии истроительство через предоставление гарантий (поручительств) пообязательствам третьих лиц, участие в ипотечных альянсах и принятиецелевых программ развития лизинга на приобретение строительнойтехники, технологий и оборудования. 7. Контроль за ходом реализации Программы и предоставление отчетности о ее исполнении Основными исполнителями Программы являются Управляющийцелевыми программами ипотечного жилищного кредитования и Ипотечныйоператор. Контроль за деятельностью Ипотечного оператора осуществляетсяСоветом директоров, в который входят представители уполномоченныхорганов исполнительной власти Курской области. Руководство Ипотечного оператора в установленном порядке (нереже одного раза в год) представляет на Совете директоровбизнес-план на предстоящий период и отчет о результатахдеятельности за истекший период. Указанные документы должныотражать конкретные экономические показатели, связанные свыполнением программных мероприятий (объем привлеченных наипотечное жилищное кредитование средств, количество семей,улучшивших жилищные условия посредством ипотечного жилищногокредитования, объем приобретенной жилой площади). Контроль за деятельностью Управляющего целевыми программамиипотечного жилищного кредитования осуществляется представителямиуполномоченных органов исполнительной власти Курской области. Финансирование Программы из областного бюджета будетосуществляться в пределах средств, предусмотренных на данные цели взаконе Курской области "Об областном бюджете" на соответствующийгод. Для этого Ипотечным оператором и Управляющим целевымипрограммами ипотечного жилищного кредитования формируются ипредставляются бюджетные заявки в порядке, установленномфедеральным законодательством и законодательством Курской области. 8. Ожидаемые результаты реализации Программы Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курскойобласти будет определяться объемами кредитования и прибылью,получаемой всеми участниками системы ипотечного жилищногокредитования. При росте привлекательности ипотечных ценных бумаг дляинвесторов, а также возникновении и развитии специальныхинвестиционных институтов (накопительной системы в Пенсионном фондеРоссийской Федерации, негосударственных пенсионных фондов и т.п.)развитие системы станет интенсивным. По прогнозам прирост объемовипотечного кредитования может достигать сотен процентов в год домомента удовлетворения основного спроса на ипотечные кредиты. Затемрост объемов будет определяться снижением процентных ставок иувеличением сроков кредитования. Региональная система ипотечного жилищного кредитования будеттакже способствовать увеличению спроса на ипотечные ценные бумаги,вовлекая в их оборот региональных инвесторов, к числу которыхотносятся будущие заемщики, корпоративные и институциональныеинвесторы. |————|————————————————|——————|——————————————————|——————————————————————————————————————————————————|———————|| N | Показатель | Еди- | Комментарий | Ожидаемый результат на конец года | Итого || п/п| | ница | | | || | | изме-| | | || | | рения| | | || | | | |——————|——————|——————|——————|———————|———————|——————|| || | | | | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | ||————|————————————————|——————|——————————————————|——————|——————|——————|——————|———————|———————|———————|——————|| 1. | Объем выданных | млн. | За счет средств | 66 | 192 | 379 | 571 | 811 | 1076 | 1425 | 4519 || | ипотечных | руб. | Ипотечного | | | | | | | | || | кредитов | | оператора и | | | | | | | | || | | | рефинансирования | | | | | | | | ||————|————————————————|——————|——————————————————|——————|——————|——————|——————|———————|———————|———————|——————|| 2. | Количество | шт. | | 160 | 400 | 600 | 750 | 900 | 1000 | 1200 | 5010 || | выданных | | | | | | | | | | || | ипотечных | | | | | | | | | | || | кредитов | | | | | | | | | | ||————|————————————————|——————|——————————————————|——————|——————|——————|——————|———————|———————|———————|——————|| 3. | Процентная | % | | 15% | 12% | 10% | 8% | 8% | 7% | 7% | || | ставка по | | | | | | | | | | || | ипотечным | | | | | | | | | | || | кредитам | | | | | | | | | | ||————|————————————————|——————|——————————————————|——————|——————|——————|——————|———————|———————|———————|——————|| 4. | Средняя | млн. | | 0,363| 0,480| 0,631| 0,761| 0,901 | 1,076 | 1,187 | || | величина | руб. | | | | | | | | | || | ипотечного | | | | | | | | | | || | кредита | | | | | | | | | | ||————|————————————————|——————|——————————————————|——————|——————|——————|——————|———————|———————|———————|——————|| 5. | Построено | тыс. | За счет средств | 12,2 | 35,9 | 49,1 | 49,8 | 53,3 | 45,9 | 55,1 | 301,3|| | жилья по | кв. | Ипотечного | | | | | | | | || | Программе | м | оператора, | | | | | | | | || | | | инвестиций, | | | | | | | | || | | | привлеченных под | | | | | | | | || | | | государственные | | | | | | | | || | | | гарантии, и | | | | | | | | || | | | средств | | | | | | | | || | | | заемщиков | | | | | | | | ||————|————————————————|——————|——————————————————|——————|——————|——————|——————|———————|———————|———————|——————|| 6. | Средняя | кв. | | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | || | площадь | м | | | | | | | | | || | приобретаемого | | | | | | | | | | || | жилья | | | | | | | | | | ||————|————————————————|——————|——————————————————|——————|——————|——————|——————|———————|———————|———————|——————|| 7. | Средняя | млн. | | 0,642| 0,768| 0,901| 1,038| 1,174 | 1,327 | 1,486 | || | стоимость | руб. | | | | | | | | | || | приобретаемого | | | | | | | | | | || | заемщиком | | | | | | | | | | || | жилья | | | | | | | | | | ||————|————————————————|——————|——————————————————|——————|——————|——————|——————|———————|———————|———————|——————|| 8. | Стоимость | млн. | | 122,5| 344,3| 606,3| 873,3| 1185,0| 1488,3| 1999,3| 6619 || | приобретенного | руб. | | | | | | | | | || | заемщиками | | | | | | | | | | || | жилья | | | | | | | | | | ||————|————————————————|——————|——————————————————|——————|——————|——————|——————|———————|———————|———————|——————| Таким образом, общий объем выдачи ипотечных жилищных кредитовпо Программе в 9,5 раз больше, чем объем финансирования развитияПрограммы. Приложение N 1 к областной целевой программе "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области" на 2005 - 2011 годы Система программных мероприятий (В редакции постановления Думы Курской области от 03.12.2008 г. N 855-IV ОД) |——————————————————|————————|———————————————————|————————————————|| Наименование | Сроки | Объем | Исполнители || мероприятия |исполне-| финансирования, | || | ния | млн. рублей | || | |—————|—————————————| || | |всего|в том числе: | || | | |—————|———————| || | | |сред-| сред- | || | | |ства | ства | || | | |обла-|внебюд-| || | | |стно-|жетных | || | | | го |источ- | || | | |бюд- |ников | || | | |жета | | ||——————————————————|————————|—————|—————|———————|————————————————| 1. Формирование инфраструктуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов 1. Формирование 2005 - 168,1 102 98 Комитет уставного 2011 строительства и капитала гг. стройиндустрии ипотечного в том Курской области, оператора числе: комитет по управлению 2005 г. 60 30,6 29,4 имуществом Курской области 2007 г. 50 25,5 24,5 2008 г. 14,0 14,0 - 2009 г. 24,5 - 24,5 2011 г. 19,6 - 19,6 2. Запуск 2005 г. - - - Ипотечный механизма оператор ипотечного жилищного кредитования 3. Организация 2005 - - - - Ипотечный рефинансирования 2011 оператор ипотечных гг. жилищных кредитов 4. Формирование до 2011 24,5 - 24,5 Ипотечный фонда жилья для г. оператор - ОАО временного "Курское поселения областное граждан, не ипотечное справившихся с агентство" погашением ипотечного кредита Итого по разделу: 2005 - 192,6 70,1 122,5 2011 гг. в том числе: 2005 г. 60 30,6 29,4 2007 г. 50 25,5 24,5 2008 г. 14,0 14,0 - 2009 г. 24,5 - 24,5 2011 г. 44,1 - 44,1 (Пункт в редакции постановления Думы Курской областиот 03.12.2008 г. N 855-IV ОД) 2. Мероприятия по стимулированию развития системы ипотечного жилищного кредитования, обеспечению доступности ипотечных кредитов 5. Безвозмездные 2005 - 268,8 268,8 - Управляющий субсидии 2011 целевыми гражданам гг. программами на выплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита 2005 г. 30,0 30,0 (займа) на приобретение 2006 г. 30,0 30,0жилья в Курской области 2007 г. 35,0 35,0 2008 г. 53,8 53,8 в том числе 33,8 33,8 за счет средств бюджетных инвестиций 2009 г. 40,0 40,0 2010 г. 40,0 40,0 2011 г. 40,0 40,0 (Пункт в редакции постановления Думы Курской областиот 13.03.2008 г. N 607-IV ОД) 6. Разработка 2005 - 3,0 1,8 1,2 Управляющий целевых программ: 2011 целевыми гг. программами кредитные в том потребительские числе: кооперативы негосударственные 2005 г. 1,0 1,0 - пенсионные фонды 2007 г. 1,0 0,8 0,2 2009 г. 0,4 - 0,4 2011 г. 0,6 - 0,6 (Пункт в редакции постановления Думы Курской областиот 03.12.2008 г. N 855-IV ОД) 7. Предоставление 2005- 60,0 60,0 Администрация областных 2009 Курской области гарантий по гг. обязательствам ипотечных операторов и кредиторов Итого по разделу: 2005 - 271,8 270,6 1,2 2011 гг. в том числе: 2005 г. 31,0 31,0 - 2006 г. 30,0 30,0 - 2007 г. 36,0 35,8 0,2 2008 г. 53,8 53,8 - в том числе: за 33,8 33,8 - счет средств бюд- жетных инвес- тиций 2009 г. 40,4 40,0 0,4 2010 г. 40,0 40,0 - 2011 г. 40,6 40,0 0,6 (Пункт в редакции постановления Думы Курской областиот 03.12.2008 г. N 855-IV ОД) Всего по 2005 - 464,4 340,7 123,7 мероприятиям 2011 гг. в том числе: 2005 г. 91,0 61,6 29,4 2006 г. 30,0 30,0 - 2007 г. 86,0 61,3 24,7 2008 г. 67,8 67,8 - в том числе: за 33,8 33,8 - счет средств бюд- жетных инвес- тиций 2009 г. 64,9 40,0 24,9 2010 г. 40,0 40,0 - 2011 г. 84,7 40,0 44,7 (Пункт в редакции постановления Думы Курской областиот 03.12.2008 г. N 855-IV ОД) Приложение N 2 к областной целевой программе "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области" на 2005 - 2011 годы Социально-экономические условия и предпосылки реализации Программы Прогноз социально-экономических условий и предпосылокреализации, используемых при расчете ключевых показателейфинансового плана, основан на данных комитета строительства истройиндустрии Курской области: программа внедрения на территории Курской области системыипотечного жилищного кредитования; данные социально-экономической статистики и рынка жилья. В расчете также использованы статистические данные ГоскомстатаРоссии и прогноз Минэкономразвития России. Прогноз макроэкономических параметров |—————————————————|——————|———————|——————|——————|———————|—————————|———————|————————|———————|———————|————————|| |2005 -|2005 - |2005 -|2005 -| 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 || | I | II | III | IV | | | | | | | ||—————————————————|——————|———————|——————|——————|———————|—————————|———————|————————|———————|———————|————————| Инфляция темп инфляции (%) 2,9 2,9 2,9 2,9 12,0 10,0 8,0 6,0 6,0 5,0 5,0 индекс цен на 1,00 1,03 1,06 1,09 1,00 1,12 1,23 1,33 1,41 1,50 1,57 начало периода Процентные ставки процентные 15,0 14,5 14,0 13,5 14,0 12,0 10,0 8,0 8,0 7,0 7,0 ставки по кредитам (%) процентные 12,0 11,5 11,0 10,5 13,0 11,0 9,0 7,0 7,0 6,0 6,0 ставки по депозитам (%) ставка 16,0 15,5 15,0 14,5 15,0 13,0 11,0 9,0 9,0 8,0 8,0 дисконтирования (%) коэффициент 0,962 0,926 0,892 0,861 0,861 0,762 0,686 0,630 0,578 0,535 0,495 дисконтирования Доходы населения среднедушевой 5948 6079 6213 6349 6147 6700 7169 7527 7903 8298 8713 доход, руб./мес. темп прироста 2,2 2,2 2,2 2,2 9,0 7,0 6,0 5,0 5,0 5,0 5,0 реального дохода (%) индекс реальных 1,00 1,02 1,04 1,07 1,00 1,09 1,17 1,24 1,30 1,36 1,43 доходов индекс 1,00 1,05 1,10 1,16 1,00 1,22 1,44 1,64 1,83 2,04 2,25 номинальных доходов доля 40,1 41,5 42,8 44,0 40,1 45,3 49,0 52,8 56,1 59,3 62,3 кредитоспособного населения (%) среднедушевой 4405 4574 4754 4944 4405 5145 5893 6518 7038 7629 8218 доход кредитоспособного населения (рублей) коэффициент 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 семейности Цены на жилье рыночная цена 12000 12496 13013 13551 12000 14112 16299 18483 20572 22897 25244 жилья (тыс. рублей) темп прироста 1,2 1,2 1,2 1,2 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 реальных цен (%) индекс реальных 1,00 1,01 1,02 1,04 1,00 1,05 1,10 1,16 1,22 1,28 1,34 цен на жилье индекс 1,00 1,04 1,08 1,13 1,00 1,18 1,36 1,54 1,71 1,91 2,10 номинальных цен на жилье Основные показатели рынка жилья и ипотечных кредитов Рынок жилья рыночная цена 12000 12496 13013 13551 12000 14112 16299 18483 20572 22897 25244 жилья (тыс. рублей) объем 49 49 49 49 196 210 230 250 270 290 310 строительства жилья, тыс. кв. м стоимость жилья 588000 612321 637648 664023 2501992 2963520 3748853 4620869 5554469 6640059 7825538 (тыс. рублей) средняя площадь 60 60 60 60 60 61 62 63 64 65 66 единицы жилья (кв. м) количество жилых 817 817 817 817 3267 3443 3710 3968 4219 4462 4697 помещений (шт.) Строительство жилья Региональным оператором (РО) стоимость 130778 451778 713333 820333 978286 937524 1239841 вводимого жилья с участием РО (тыс. рублей) объем 12222 35903 49082 49774 53332 45920 55082 строительства, тыс. кв. м количество 204 589 792 790 833 706 835 жилых помещений (шт.) доля проектов 6,2 17,1 21,3 19,9 19,8 15,8 17,8 РО в общем объеме строительства (%) Программа ипотечного кредитования РО количество выданных кредитов (число) 0 0 40 120 160 400 600 750 900 1000 1200 доля в общей 0,0 0,0 4,9 14,7 4,9 11,6 16,2 18,9 21,3 22,4 25,5 массе сделок (%) объем 0 0 15653 50045 65698 192067 378630 571028 810835 1075928 1424677 кредитования, тыс. рублей доля в 0,0 0,0 2,5 7,5 2,6 6,5 10,1 12,4 14,6 16,2 18,2 стоимости жилья (%) средний LTV (%) 50,1 51,3 53,6 55,8 62,4 65,4 68,4 72,3 71,3 объем 50,2% 42,5% 53,1% 69,6% 82,9% 114,8% 114,9% кредитования к стоимости вводимого жилья (%) Примечание: Выдаваемые ипотечные кредиты используются как наприобретение жилья, строящегося в рамках проектов Ипотечногооператора, так и на приобретение готового жилья на рынке (в томчисле вторичного жилья). Постепенно выдача и сопровождениеипотечных кредитов становится основным видом деятельностиИпотечного оператора. Приложение N 3 к областной целевой программе "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области" на 2005 - 2011 годы Преимущества участия корпоративных инвесторов в системе ипотечного жилищного кредитования В ходе внедрения рыночных форм ипотечного жилищногокредитования в Курской области проявляется интерес со стороныпредприятий и организаций (далее - "предприятия") к ипотечномукредитованию как к инструменту реализации кадрово-социальнойполитики. Для отличия от базовой модели ипотечного кредитованияобобщенно назовем возможные формы участия предприятий в системеипотечного жилищного кредитования корпоративной схемой. Формы участия предприятий в системе ипотечного жилищного кредитования Программой предусмотрено несколько форм участия предприятий всистеме ипотечного жилищного кредитования, которые могут бытьклассифицированы по следующим критериям: а) по источнику финансирования: внутренний источник финансирования (само предприятие); внешний источник финансирования (ипотечное агентство за счетсредств, привлеченных на фондовом рынке); б) по объекту финансирования: первичные ипотечные ценные бумаги (закладные); ипотечные ценные бумаги (закладные листы, сертификатыучастия); уставный капитал Ипотечного оператора; в) по способу финансирования (внутреннее финансирование): напрямую; через негосударственный пенсионный фонд; г) по типу приобретаемого жилья: приобретение работниками предприятия готового жилья; капитальное строительство жилья с целью его последующегоприобретения работниками предприятия через ипотечное кредитование. На основе данных критериев можно выделить ряд форм участияпредприятий в системе ипотечного жилищного кредитования, а такжеопределить порядок действий предприятия, принявшего решениеучаствовать в системе ипотечного жилищного кредитования. |————————————————————————————————————| | По источнику финансирования | |———————————————————————|————————————| | внутренний | внешний | |———————————|———————————| | | напрямую | через НПФ | ||———————————————|———————————|———————————|———————————|————————————||По объекту |уставный | 1 | - | 7 ||финансирования |капитал | | | || |Ипотечного | | | || |оператора | | | || |———————————|———————————|———————————|————————————|| |закладная | 2 | 3 | - || |———————————|———————————|———————————|————————————|| |ипотечная | 4 | 5 | 6 || |ценная | | | || |бумага | | | ||———————————————|———————————|———————————|———————————|————————————| 1. Вложения в уставный капитал Ипотечного оператора Для обеспечения запуска системы и возможности контроля состороны предприятия над инвестиционным процессом, особенно прикапитальном строительстве, целесообразны вложения предприятия вуставный капитал Ипотечного оператора. Предприятие приобретаетакции Ипотечного оператора в сумме, отвечающей финансовымвозможностям и интересам предприятия в социально-жилищной сфере. В рамках "пилотного" проекта не менее 50% от этой суммы можетбыть использовано на строительство жилья для сотрудников данногопредприятия с последующим рефинансированием Ипотечным операторомипотечных кредитов, выданных на приобретение построенного жилья(размер части стоимости акций предприятий-учредителей, используемойна социальную жилищную программу предприятия, определяетсясобранием учредителей-акционеров). На последующих этапах реализации Программы предприятие можетрассчитывать на то, что капитальное строительство жилья длясотрудников предприятия в общем объеме инвестиционно-строительнойдеятельности Ипотечного оператора в плановый период будетпропорционально доле предприятия в акционерном капитале Ипотечногооператора. 2. Инвестиции предприятия в закладные Предприятие приобретает закладные, удостоверяющие праватребования по кредитным обязательствам заранее оговоренныхработников предприятия. Рефинансирование осуществляется всоответствии с предварительным договором купли-продажи закладных,заключенным с Ипотечным оператором, либо напрямую с кредитнойорганизацией - первичным ипотечным кредитором. Процентная ставка покредитам устанавливается предприятием. Преимущество прямого инвестирования в закладные - снижениезатрат за счет минимизации количества сделок по переуступкеденежных обязательств. Этим способом предприятие может обеспечитькредитование работников, не отвечающих условиям андеррайтинга. Недостаток - ограниченная ликвидность (способность обращатьсяна вторичном рынке) закладных. 3 и 5. Рефинансирование через негосударственные пенсионные фонды В Курской области можно создать эффективную системуобеспечения работников предприятий жильем путем рефинансированияипотечных кредитов через целевые негосударственные пенсионныефонды. В этом случае ипотечные ценные бумаги формируютинвестиционный портфель пенсионного фонда. Предприятие может, неотвлекая собственных оборотных средств, рефинансировать ипотечныекредиты за счет части пенсионных резервов, сформированных извзносов пенсионного страхования. Налоговым кодексом предусмотрено отнесение на издержкипредприятия до 12% от фонда заработной платы суммы расходов надолгосрочное страхование жизни работников, пенсионное страхованиеработников, негосударственное пенсионное обеспечение работников.Пенсионное страхование может осуществляться через негосударственныйпенсионный фонд. Возникает сразу несколько преимуществ: данная часть расходов уменьшает налоговую базу по налогу наприбыль; работники предприятия получают в результате дополнительноепенсионное обеспечение; исполняется жилищная программа предприятия в части пенсионныхстраховых взносов; ипотечные ценные бумаги по своим характеристикам доходности,срока обращения и надежности формируют оптимальный инвестиционныйпортфель пенсионного фонда. Для оптимизации издержек целесообразно создавать объединенныепенсионные фонды, основанные на пуле отчислений несколькихпредприятий. Более того, таким фондам легче получитьгосударственную поддержку и региональные гарантии по егообязательствам. Ограниченная ликвидность закладной является фактором,сдерживающим возможности по использованию данного инструментапенсионным фондом. Кроме того, отдельная закладная несет в себедостаточно высокий индивидуальный риск. С этой точки зренияпредпочтительными являются инвестиции в ипотечные ценные бумаги,обеспеченные покрытием пула закладных. 4 и 5. Инвестиции в ипотечные ценные бумаги Предприятие может избежать прямых взаимоотношений с заемщиком,а также снизить индивидуальные риски по закладным, вкладываясредства в обязательства оператора вторичного рынка ипотечныхценных бумаг - ипотечного агентства. Доходность по таким ипотечнымценных бумагам сопоставима с процентной ставкой по кредитам,обеспечивающим данные ценные бумаги. Инвестиции в ипотечные ценные бумаги могут обеспечитькредитование только тех работников, которые удовлетворяют условиямандеррайтинга, в частности, имеют документированный доход,достаточный для покрытия расходов в связи с ипотечнымкредитованием. Преимущество ипотечных ценных бумаг - максимальнаязащищенность инвестора от индивидуальных рисков, экономия наоперационных расходах по учету денежных требований, возможностьдополнительного обеспечения ценных бумаг государственнымигарантиями. 6. Внешние инвестиции в ипотечные ценные бумаги Ипотечные ценные бумаги являются наиболее привлекательной иуниверсальной формой реализации инвестиционной активности в системеипотечного жилищного кредитования. Перспективным источником кредитных ресурсов для системыипотечного жилищного кредитования являются традиционные инвесторывторичного рынка ипотечных ценных бумаг - страховые компании ипенсионные фонды. Пенсионный фонд предприятия относится к даннойкатегории инвесторов. Однако схема финансирования остаетсязамкнутой до тех пор, пока ценные бумаги не начинают обращаться наоткрытом фондовом рынке. С этого момента можно говорить о началеперехода системы к базовой, "классической" двухуровневой модели.Работники предприятия самостоятельно получают ипотечные кредиты.Роль предприятия как корпоративного инвестора постепенно перестаетбыть определяющей в процессе ипотечного кредитования. 7. Интеграция региональной схемы в федеральную систему ипотечного жилищного кредитования На определенном этапе развития системы ипотечного жилищногокредитования предприятие продает принадлежащие ему акции Ипотечногооператора. Предприятие может продолжать осуществлять поддержку своихработников в улучшении жилищных условий через ипотечноекредитование в формах, указанных в пунктах 2 - 6. Сравнительный анализ ипотечной корпоративной схемы и традиционного способа решения жилищных проблем работников предприятия Рассмотрим два варианта поддержки работников предприятия приприобретении жилья. Вариант 1. Работник с помощью предприятия приобретает жилье засчет средств, привлеченных по кредитному договору с банком. Залогприобретаемого жилья является обеспечением возникшего кредитногообязательства в силу договора об ипотеке либо в силу Федеральногозакона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Право собственности человека на жилье возникает при заключениидоговора купли-продажи. На период расчета по кредиту человекпроживает в собственном жилье, обремененном залогом. С согласиязалогодержателя жилье, обремененное залогом в обеспечениекредитного обязательства, может быть продано человеком другомулицу. Если человек не может расплатиться по кредиту, он все равновернет большую часть произведенных взносов (за исключениемпроцентов за пользование кредитом) и приобретет себе другое жилье. Право требования по кредитному обязательству удостоверяетсязакладной - именной ценной бумагой, первоначально остающейся враспоряжении банка (или иной кредитной организации, предоставившейипотечный кредит). Закладная может быть передана другим лицам, втом числе ипотечному агентству, предприятию (корпоративномуинвестору). Новый владелец закладной становится залогодержателем, иему переходят права требования по кредиту. Для предприятия правотребования может быть опосредованным, если оно приобретает незакладную, а ипотечную ценную бумагу, которая может бытьдополнительно обеспечена гарантиями Российской Федерации. В этомслучае кредитный риск остается в агентстве, и предприятие полностьюнезависимо от своего сотрудника. Предприятие получает доход поипотечной ценной бумаге в течение всего периода погашения кредита.Ипотечная ценная бумага может быть продана на открытом рынке. Вариант 2. Работник приобретает у предприятия жилье врассрочку, право собственности оформляется на момент полногорасчета за жилье. Работник оказывается в заложниках у предприятия, посколькуежеминутно рискует тем, что жилье, в котором он проживает, будетнаправлено на удовлетворение требований кредиторов предприятия, аего взносы будут безвозвратно потеряны. Жилье не может быть проданоработником другим лицам, поскольку за работником на периодрассрочки остается лишь право пользования. Право требования позайму не может свободно переуступаться, поскольку оно ничем необеспечено. Жилье находится на балансе предприятия. Предприятие терпит убытки в течение всего периода рассрочки,уплачивая в бюджет налог на имущество и неся эксплуатационныерасходы по жилищно-коммунальному хозяйству. Амортизационныеотчисления по жилищному фонду также уменьшают балансовую прибыльпредприятия, что существенно затрудняет внешнее финансированиеинвестиционных проектов. Строительство жилья и кредитование работников черезжилищно-строительные кооперативы не позволяют снизить расходы дляпредприятия, более того, приводят к росту административных издержекпредприятия. Вывод: Предложенные формы участия предприятий в системе ипотечногожилищного кредитования являются более прогрессивными и выгоднымидля предприятий по сравнению с ранее используемыми способамиобеспечения работников предприятий жильем.